서울중앙지방법원 2025타경103851. 서울 동작구 상도동 324-41 소재 3층 302호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 다중주택으로 사용되는 것으로 추정된다고 기재되어 있습니다. 소유자는 한민규입니다. 화곡신용협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기부상 말소기준 이후의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.

가장 먼저 확인할 대상은 302호의 실제 점유자와 임대차 범위입니다. 임차권자 최정은은 주소가 302호로 기재되어 있으나 임차권등기상 범위에는 문패상 304호라는 표현이 존재합니다. 이와 별도로 현황조사에는 여러 점유 관련 인물이 확인되며, 일부는 다른 호실로 표시되어 있습니다. 따라서 건물 전체의 조사 결과를 302호의 임차인으로 일괄 간주하거나, 반대로 302호에는 임차인이 없다고 단정하는 것 모두 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2020.08.20 설정된 화곡신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-3951호가 기재되어 있습니다. 매각으로 이 근저당권이 소멸하는 구조이고, 이후의 경매개시결정·가압류·임차권등기도 소멸할 예정입니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,080,000,000원은 2020.11.09 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 별개의 인수 근저당으로 취급하거나 배당채권에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 302호 관련성부터 확인

임차인 분석에서는 최정은의 임차권등기와 경정등기를 하나의 임대차 관계로 처리해야 합니다. 최초 임차권등기의 보증금은 125,000,000원이었지만, 이후 110,000,000원으로 경정되었습니다. 매각물건명세서에도 110,000,000원이 기재되어 있으므로 분석 기준은 경정 후 금액입니다. 별도로 기재된 경정등기와 명세서상 표시를 독립된 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

최정은의 전입일과 점유개시일은 말소기준일인 2020.08.20보다 늦습니다. 제시된 권리 판단 역시 대항력 없음이며, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 배당요구 관련 접수일은 2025.12.22로 기재되어 있지만, 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당액이 별도로 산정되어 있지 않습니다. 따라서 보증금 110,000,000원이 전액 배당된다거나 실제 회수된다고 단정할 수 없습니다.

③ 그 밖의 점유 조사 — 다른 호실과 미상 점유자 구분

최정은 외에도 현황조사에 다수의 인물이 기재되어 있습니다. 그러나 일부는 203호·204호·205호·605호·701호·703호 등 다른 호실이 특정되어 있고, 나머지는 호실이 확인되지 않습니다. 이들을 모두 경매 대상 302호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

④ 가격 검토 — 감정가 236,000,000원, 시세 검증 필요

이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 236,000,000원입니다. 현재 신건이므로 유찰에 따른 최저매각가 인하는 반영되지 않았습니다. 다만 동일 건물 또는 동일 용도·면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 거래 수준보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

예상배당은 신건 최저매각가 236,000,000원을 매각가격으로 가정한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 채권액 합계와 미배당액은 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금에서 집행비용 4,104,000원을 제외한 231,896,000원이 화곡신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 김문집의 가압류 청구금액 40,000,000원에 대한 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 채권액 기준 미배당액은 1,440,104,000원으로 계산되지만, 이는 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액이지 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

유찰 시 최저매각가는 188,800,000원, 151,040,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 배당재원이 줄어들면서 채권자 미배당액은 증가합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재한 주거지대이며, 감정평가상 제반 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지상 7층 건물입니다. 석재붙임 외벽과 내부 인테리어 마감, 샷시창호가 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가에는 사무소·오피스텔·다중주택 이용이 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 이 물건은 건축물대장상 오피스텔이며 다중주택으로 사용되는 것으로 추정됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 준주거지역입니다. 토지면적은 162.0㎡이고 공시지가는 5,083,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신대방지구)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 전 해당 물건과 취득자에게 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 인근이라는 입지 특성은 확인되지만, 302호의 실제 이용상태와 비교 가능한 거래가격이 확정되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.08.20 설정된 화곡신용협동조합 을구 1번 근저당권과 공동담보목록 제2020-3951호를 확인합니다.
• 이미 말소된 근저당 제외. 을구 2번 근저당 1,080,000,000원은 2020.11.09 말소된 권리입니다. 이를 현재 인수권리나 별도 배당채권으로 중복 계산하지 않습니다.
• 최정은 보증금 경정 확인. 125,000,000원에서 110,000,000원으로 경정된 임차권등기와 매각물건명세서를 대조합니다.
• 302호·304호 표시 불일치 확인. 최정은의 주소는 302호이나 임차권등기 범위에는 문패상 304호가 기재되어 있습니다. 도면과 실제 임차 부분을 반드시 대조합니다.
• 점유자별 호실 구분. 다른 호실로 표시된 인물을 302호 임차인으로 일괄 합산하지 않습니다. 호실 미상 인물은 실제 점유 범위와 계약관계를 확인합니다.
• 김건우 대항력 확인. 203호로 기재된 김건우는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 해당 호실과 경매 대상의 관련성부터 확인합니다.
• 실제 이용상태 확인. 근린시설이라는 경매상 분류, 건축물대장상 오피스텔 기재, 다중주택 사용 추정 내용을 상호 대조합니다.
• 시세 검증. 실제 이용상태가 확인된 후 유사 물건의 최근 실거래가격과 임대수익 등을 검토해 입찰가를 판단합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 예상 채권 미배당액 1,440,104,000원을 매수인 인수채무로 혼동하지 않습니다. 실제 인수 여부는 최종 명세서와 권리관계를 기준으로 확인합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·임차 부분 도면과 실제 점유상태를 확인합니다.

맺으며 — 등기권리보다 점유·용도·가격 검증이 관건

이 사건은 말소기준 근저당 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이를 근거로 권리관계가 완전히 단순하거나 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 최정은의 보증금은 110,000,000원으로 경정되었으며, 주소상 302호와 임차권등기상 문패 304호의 관계를 확인해야 합니다. 다른 조사 대상자들의 실제 호실도 구분해야 하고, 김건우처럼 전입일과 보증금이 미상인 사람은 대항력을 단정할 수 없습니다.

건축물대장상 오피스텔이라는 기재와 다중주택 사용 추정도 실제 이용상태 확인이 필요한 이유입니다. 여기에 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 236,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 임차 범위·점유·용도·가격 검증이 끝나지 않았다는 것입니다. 현재 최저가가 저렴하다고 단정하지 말고, 302호의 실제 권리관계와 사용 형태를 먼저 확정한 뒤 가격을 검토해야 합니다.