서울중앙지방법원 2025타경103851. 동작구 상도동 324-41의 2층 202호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 등기부의 핵심은 2020.08.20 설정된 화곡신용협동조합 근저당 채권최고액 1,632,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2025.09.04 임의경매개시결정과 2026.03.26 김문집의 가압류 40,000,000원은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 또 다른 근저당 1,080,000,000원은 2020.11.09 이미 말소됐습니다.
등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확하지만, 이 사건은 점유관계를 따로 봐야 합니다. 확인된 점유·임차 관련 인원은 19명이고 그중 17명은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김건우와 최미옥은 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 김건우는 203호로 기재돼 있고, 최미옥은 사용부분이 특정되지 않은 채 보증금 30,000,000원·주거 이용으로 기재돼 있어 대상 202호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 324-41 2층202호 · 도로명 서울특별시 동작구 상도로12길 1-4 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 사무소 · 다중주택으로 사용되는 것으로 추정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 · 외벽 석재붙임 마감 등 · 승강기 및 기본 위생·급배수 설비 |
| 소유자 | 한민규 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡신용협동조합 / 1,112,414,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.08.20 화곡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원이고 채무자는 한민규입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김문집 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 17명은 대항력 없음, 2명은 미상
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광집 | — | 2025.02.25 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노다인 | — | 2025.07.21 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명인 | — | 2025.04.11 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건우 | 203호 | — | — | — | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이제승 | 205호 | 2023.02.21 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MEIYU | 204호 | 2021.04.27 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜빈 | — | 2021.08.17 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장서화 | — | 2021.12.20 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정은 | — | 2022.08.05 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안전수 | — | 2020.09.28 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준표 | — | 2022.08.25 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수권 | — | 2021.08.02 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선영 | — | 2024.12.31 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 701호 | 2024.12.26 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동주 | — | 2022.08.03 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규호 | 605호 | 2023.12.12 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나현 | — | 2024.02.28 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한겨레 | 703호 | 2022.10.18 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미옥 | 주거 | — | 30,000,000원 | — | 미상 | 미상 | 없음 |
호수가 특정된 사람은 김건우 203호, 이제승 205호, CUI MEIYU 204호, 김지효 701호, 한규호 605호, 한겨레 703호로 대상 202호와 다른 호수입니다. 반면 13명은 사용부분이 특정되지 않았거나 호수 표시가 없어 202호와의 직접적인 점유 관계를 구분할 필요가 있습니다. 노다인·장서화·안전수는 각각 배당요구 관련 문건도 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 250,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서 확인되는 비교 실거래 시세가 없어, 250,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
회차가 진행돼 1회 유찰 시 매각가는 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 이는 감정가 대비 회차별 금액일 뿐 실제 시세 대비 할인 여부를 뜻하지 않습니다. 응찰가격은 근린시설·사무소·다중주택 사용 상태와 대상 202호의 실제 점유관계를 확인한 뒤 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 화곡신용협동조합 | 1,632,000,000원 | 245,700,000원 |
| 3. 가압류 · 김문집 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 1,672,000,000원 중 245,700,000원이 배당되고, 미배당은 1,426,300,000원입니다. 이 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 섞여 있는 주거지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 202호는 건축물대장상 사무소로 등재돼 있으나, 다중주택으로 사용되는 것으로 추정됩니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·신대방지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 162.0㎡, 공시지가는 5,083,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역 기재. 외국인 등을 대상으로 한 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 건물이며 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김건우·최미옥의 대항력 확인. 두 사람은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 최미옥 보증금 30,000,000원 확인. 대항력·확정일자·배당 관계가 확정되지 않았으므로 단순히 인수 0원으로 처리하지 말고 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 202호 실제 점유자 특정. 관련 인원 19명 중 13명은 사용부분이 특정되지 않았거나 호수 표시가 없습니다. 다른 호수 점유자와 202호 점유자를 분리해서 확인해야 합니다.
- 사무소와 실제 이용상태 확인. 건축물대장상 사무소지만 다중주택 사용이 추정되므로 현장 이용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 신건 최저가 250,000,000원을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표와 인수는 분리해서 판단. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 대항력 미상 점유자 문제는 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유관계 확정”은 다르다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2020.08.20 화곡신용협동조합 근저당 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 점유관계는 그만큼 단순하지 않습니다. 확인된 19명 가운데 17명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김건우·최미옥 2명은 전입일이 없어 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 더구나 대상은 공부상 사무소인데 실제 다중주택 사용이 추정되고, 사용부분이 명확하지 않은 인원도 많습니다.
따라서 이 물건은 후순위 등기권리보다 점유·임차관계와 실제 이용상태가 승부처입니다. 최저가는 250,000,000원이지만 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 대항력 미상 2명의 권리와 202호 실제 점유자를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
