서울중앙지방법원 2025타경103851. 상도동 324-41의 6층601호로, 용도는 연립/다세대이고 감정 이용상태상 다중주택이 포함된 건물입니다. 소유자는 한민규이며 2020.08.20 소유권보존과 같은 날 화곡신용협동조합의 채권최고액 1,632,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위에 놓입니다.
다만 단순히 “후순위니까 끝”으로 정리하기에는 점유관계가 복잡합니다. 확인되는 실명 관계만 20명이고, 등기된 주택임차권도 10건입니다. 대부분은 전입일이 2020.08.20보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 김건우는 전입일·보증금이 미상이고, 윤재환은 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원과 별개로 이 두 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 324-41 6층601호 · 상도로12길 1-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 감정 이용상태상 다중주택 포함 |
| 소유자 | 한민규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 727,000,000원 / 727,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡신용협동조합 / 1,112,414,574원 |
| 말소기준 | 2020.08.20 을구 1번 화곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 특징 | 건축물대장상 6층·7층 일괄 1개호이나 현황조사상 각 층 5개 호수, 601~605호·701~705호로 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다
말소기준권리는 2020.08.20 화곡신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 2020.11.09 이미 말소됐습니다. 2025.09.04 임의경매개시결정, 2026.03.26 김문집 가압류 및 2025.10 이후 순차적으로 등기된 10건의 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 등기된 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인되는 실명 관계 20명
보증기관 대위·승계로 표시된 관계는 없으며, 아래 실명 20명은 각각의 점유·임차관계로 확인됩니다. 말소기준일은 2020.08.20입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 이 날짜보다 뒤이고, 전입일이 확인되지 않은 2명만 별도 위험으로 남습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김광집 | 2025.02.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노다인 | 2025.07.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명인 | 2025.04.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김건우 | 203호 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이제승 | 205호 · 2023.02.21 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI MEIYU | 204호 · 2021.04.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜빈 | 2021.08.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장서화 | 2021.12.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정은 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수권 | 2021.08.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황세연 | 2024.09.23 · 임차권등기 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준표 | 2022.08.25 · 임차권등기 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한규호 | 2023.12.12 · 임차권등기 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나현 | 문패상 601호 · 2024.02.28 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동주 | 문패상 705호 · 2022.08.03 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선영 | 문패상 602호 · 2024.12.31 | 125,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한겨레 | 문패상 703호 · 2022.10.18 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지효 | 7층 문패상 701호 · 2024.12.26 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤재환 | 문패상 603호 · 전입·점유일 미상 | 136,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 안전수 | 문패상 702호 · 2020.09.28 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 727,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,670,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화곡신용협동조합 | 1,632,000,000원 | 717,330,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김문집 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,672,000,000원 중 717,330,000원이 배당되고, 미배당액은 954,670,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,112,414,574원이며, 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 727,000,000원 | 717,330,000원 | 954,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 581,600,000원 | 573,384,000원 | 1,098,616,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 465,280,000원 | 458,227,200원 | 1,213,772,800원 | 0원 |
⑤ 건물 이용상태 — 등기·대장과 현황의 차이가 핵심
- 현황. 건축물대장상 6층·7층은 일괄 1개호로 등재되어 있으나, 현황조사에서는 각 층별 5개 호수인 601~605호와 701~705호로 사용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태상 일련번호별로 사무소·오피스텔·다중주택이 혼재하며, 이 사건 관련 건물에는 다중주택 이용이 확인됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물이며 기본 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없지만, 실제 사용이 여러 문패 호수로 나뉘어 있으므로 점유범위와 인도대상을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 신대방삼거리역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 162.0㎡, 공시지가 5,083,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정 자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김건우 관계 확인. 203호 점유관계의 전입일·보증금·계약관계를 확인해 말소기준 이전 대항요건 존재 여부를 확정해야 합니다.
- 윤재환 관계 확인. 보증금 136,500,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일·점유개시일이 확인되지 않습니다. 대항력 및 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 10개 문패 호수의 점유 현황. 601~605호·701~705호 각각 누가 실제 점유하는지, 퇴거 여부와 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 10건. 황세연·박준표·한규호·김나현·이동주·이선영·한겨레·김지효·윤재환·안전수의 등기 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 권리상 후순위라고 해도 실명 관계가 20명에 이르므로 단일 점유자 물건보다 인도·명도 확인 범위가 넓습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 각 호실의 점유범위와 배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
등기순위만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2020.08.20 화곡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 대부분의 임차·점유자는 그 이후 전입했습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 난도는 점유 구조에서 올라갑니다. 실명 임차·점유관계 20명, 주택임차권등기 10건, 그리고 건축물대장상 1개호와 현황상 10개 문패 호수 사이의 차이가 있습니다. 무엇보다 김건우·윤재환 2명은 대항력 여부가 미상이므로, 이 둘을 확인하지 않은 상태에서 “인수 위험이 완전히 없다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건은 말소기준 자체보다 미상 임차관계와 다수 점유자의 실제 현황을 확인하는 것이 핵심인 물건입니다.
