38,656,000원
전주지방법원 2025타경31296. 전주시 완산구 경원동1가, 충경로 76에 위치한 지하층 비101호 근린시설입니다. 감정가 230,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 38,656,000원까지 하락했습니다. 겉으로는 감정가의 16.81%까지 내려온 큰 낙폭이 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.23 경기신용보증재단의 가압류 80,000,000원입니다. 현황조사상 임차인 주식회사 스타포드, 이정복은 2022.01.27 전입해 이보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있어, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31296 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 지하층비101호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 |
| 소유자 | 채빈플라워주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 38,656,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 712,079,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차인 선순위 여부가 먼저
말소기준은 2024.09.23 경기신용보증재단 가압류 80,000,000원으로 제시돼 있습니다. 이후 2025.05.30 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입일 2022.01.27은 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스타포드, 이정복 | 23.5제곱미터 | 2022.01.27 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 우선변제권이 없어 배당에서 보증금이 지급되지 않는 것으로 계산되고, 현재 회차에서도 5,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭은 크지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 38,656,000원은 감정가 230,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
더구나 대상은 지하 근린시설입니다. 감정평가 요항상 주변은 근린생활시설이 밀집된 상가지대이고, 본건의 현황은 공실입니다. 반복 유찰 자체가 시장의 가격수용성·환금성에 대한 신호일 수 있으므로, 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·관리상태·출입구와 가시성을 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,095,808원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 스타포드, 이정복 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 80,000,000원 | 37,560,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 제시 시나리오상 경기신용보증재단 채권 80,000,000원 중 37,560,192원이 배당되고, 42,439,808원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍남동주민센터 북측 인근이며 주위는 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복4차선 포장도로, 남측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면이며, 토지면적은 357.8㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함·저촉됩니다.
- 설비. 엘리베이터시설과 공용부분 위생·급배수 시설 등이 있습니다.
- 현황. 감정평가상 일련번호 1~5는 근린생활시설, 6은 주택이나 현황 모두 공실로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 현황은 공실이지만 2022.01.27 전입 임차인이 확인됩니다. 주민등록·사업자 점유·열쇠 인도 여부 등 실제 대항력 유지 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 38,656,000원이 아니라 인수 5,000,000원을 더한 43,656,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 명세서 원본 확인. 명시 인수권리 해당사항없음과 현황조사상 대항력 임차인 판정이 함께 존재하므로 원본 매각물건명세서·현황조사서·전입 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 연혁 확인. 2021년 부안수산업협동조합 근저당 관련 변경·이전 기재와 말소 표시가 함께 나타나므로 최신 등기사항전부증명서에서 존속 여부와 순위를 다시 확인해야 합니다.
- 지하 상가 현장 확인. 출입구, 채광·환기, 누수·습기, 간판 노출, 업종 제한, 공용관리 상태는 지하 근린시설의 임대성과 매각성에 직접 영향을 줍니다.
- 공실비용 확인. 장기 공실이면 관리비·수선비·재임대 비용이 추가될 수 있으므로 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 숫자는 43,656,000원
이 사건은 감정가 230,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 38,656,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 권리판정대로라면 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 43,656,000원입니다.
후순위 권리 소멸 구조만 보면 단순해 보이지만, 현황 공실과 선순위 전입 임차인이 동시에 존재하는 점, 그리고 지하 근린시설이 5회 유찰된 점이 가격보다 더 중요한 확인사항입니다. 실거래 시세 자료도 없기 때문에 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 확인은 임차인부터, 가격 판단은 실질취득과 현장 환금성부터가 이 물건의 핵심입니다.
