13,950,000원
전주지방법원 2025타경31296. 전주시 완산구 경원동1가 충경로 76 소재 6층 601호 근린시설입니다. 감정가는 83,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,950,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81% 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현황조사에는 주식회사 스타포드, 이정복이 23.5㎡를 점유한 임차인으로 조사됐고, 전입일은 2022.01.27, 보증금은 5,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.09.23 경기신용보증재단 가압류입니다. 임차인의 전입일이 그보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자는 없으며 우선변제권도 확인되지 않습니다. 배당표 역시 이 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있어, 현재 회차에서 낙찰가 13,950,000원만 내고 끝나는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31296 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 6층601호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 채빈플라워주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 13,950,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 712,079,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.23 경기신용보증재단 가압류 80,000,000원입니다. 이후 2025.05.30 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.06.17 동안양세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 우영호 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 보증금 500만원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스타포드, 이정복 | 23.5㎡ | 2022.01.27 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 보증기관 승계 아님 |
확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수로 반영했습니다. 따라서 현재 최저가 13,950,000원 + 인수 5,000,000원 = 실질취득 약 18,950,000원입니다.
③ 유찰별 실질취득 — 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 13,950,000원 | 5,000,000원 | 18,950,000원 | 66,701,100원 |
| 6회 유찰 시 | 9,765,000원 | 5,000,000원 | 14,765,000원 | 70,810,770원 |
| 7회 유찰 시 | 6,835,500원 | 5,000,000원 | 11,835,500원 | 73,687,539원 |
이 사건은 임차보증금이 현재 낙찰가보다 작기 때문에, 유찰이 계속되면 낙찰가 하락만큼 실질취득액도 내려갑니다. 다만 보증금 5,000,000원은 낙찰가와 별도로 계속 남기 때문에 어느 회차에서도 표면 최저가를 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 651,100원 |
| 인수 · 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 80,000,000원 | 13,298,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 651,100원을 제외한 13,298,900원이 경기신용보증재단 가압류 채권에 배당되고, 66,701,100원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 경원동1가 소재 풍남동주민센터 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 있으며 남측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·역사도심 지구단위계획구역 등에 해당하고 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 357.8㎡, 상업용, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 3,228,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 건물이며 엘리베이터, 공용 위생·급배수시설이 있습니다.
- 현황. 감정평가상 일련번호 1~5는 근린생활시설, 6은 주택이나 현황 모두 공실로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 13,950,000원에 대항력 임차보증금 5,000,000원을 더한 약 18,950,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 2022.01.27 전입, 보증금 5,000,000원, 확정일자 없음으로 조사됐습니다. 실제 계약관계와 존속 여부를 확인하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정·명세서 비고는 공실인데 현황조사에는 임차인이 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 하락만 보고 접근하지 말고 근린시설의 수요·공실·환금성 및 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 2025.06.17 국세 압류가 등기돼 있어 배당·소멸 여부와 별도로 당해세 등 실제 부담 가능성을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “17% 최저가”보다 먼저 볼 것은 500만원 인수
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 83,000,000원에서 13,950,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 5,000,000원입니다. 현황조사상 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입해 대항력이 있는 것으로 판정되고, 배당에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 취득 판단 기준은 13,950,000원이 아니라 약 18,950,000원입니다. 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없고, 5회 유찰된 근린시설이라는 점과 현황 공실, 임차관계의 서류상 불일치를 함께 확인해야 합니다. 표면가격은 크게 내려왔지만, 권리상 인수액과 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
