전주지방법원 2025타경31296. 전주 완산구 경원동1가 충경로 76에 위치한 6층 건물의 4층 401호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 채빈플라워주식회사이고, 신청채권자는 부안수산업협동조합, 청구금액은 712,079,843원입니다.
권리분석의 기준은 2024년 9월 23일 접수된 경기신용보증재단의 80,000,000원 가압류입니다. 이후 전주시 압류, 임의경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 2022년 1월 27일 전입한 임차인 신고가 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준보다 앞서므로 보증금 500만원의 매수인 인수 가능성을 최우선으로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 4층401호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 채빈플라워주식회사 (2023.08.25. 대물변제 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 91,718,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 실질취득 | 96,718,000원 (최저가 91,718,000원 + 임차인 인수 5,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 712,079,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 보증금은 별도
말소기준권리는 경기신용보증재단 가압류입니다. 이후 접수된 전주시 압류, 경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 보면 매수인이 떠안을 부담은 없습니다. 그러나 임차인 신고일은 말소기준보다 약 2년 8개월 앞섭니다.
임차인 분석 (임차인 신고 1건)
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스타포드, 이정복 | 23.5㎡ | 5,000,000원 | 2022.01.27 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 아님 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고입니다. 전입일이 2024.09.23. 말소기준보다 빠르고 우선변제권은 없는 것으로 분석돼, 배당에서 보증금을 회수하지 못하고 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오가 적용됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 9,671.8만원이 출발점
현재 최저가는 91,718,000원으로 감정가 382,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 96,718,000원, 감정가의 약 25.3%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,718,000원 | 5,000,000원 | 96,718,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,202,599원 | 5,000,000원 | 69,202,599원 | 17,353,048원 |
| 6회 유찰 시 | 44,941,819원 | 5,000,000원 | 49,941,819원 | 36,267,134원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,050,924원 |
| 인수 · 주식회사 스타포드, 이정복 보증금 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,667,076원 |
현재 최저가에선 집행비용과 경기신용보증재단 가압류가 배당되고, 9,667,076원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍남동주민센터 북측 인근으로, 근린생활시설이 밀집한 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행은 원활합니다. 북측은 왕복 4차선 포장도로, 남측은 폭 약 2미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 건물이며, 엘리베이터와 공용 위생·급배수 시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 357.8㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 평지의 부정형 토지로 광대로 한 면에 접하며 공시지가는 3,228,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사도심 지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역과 현상변경허가 대상구역 관련 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현황은 공실이고 근린시설 경매가 4회 유찰됐습니다. 주거용 물건보다 임차수요와 매수층이 제한될 수 있으므로 예상 임대료와 공실기간을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 퇴거 확인. 현황 공실 표기와 2022.01.27. 임차인 기록이 충돌합니다. 현장 점유, 열쇠 인도 여부, 사업자등록 또는 전입 상태, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 포함 입찰가 산정. 현재 회차에서는 최저가 91,718,000원이 아니라 인수액을 포함한 96,718,000원을 취득원가의 출발점으로 사용해야 합니다.
- 시세·임대료 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 동일 용도·유사 층의 매매가, 보증금, 월 임대료, 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 문화유산 관련 제한 확인. 역사문화환경보존지역과 현상변경허가 대상구역이 포함돼 향후 용도변경·수선·외관공사 가능 범위를 담당 부서에 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 공실 기간의 관리비 체납과 공용부분 유지·보수비, 엘리베이터 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 중요한 것은 실질취득과 공실의 진위
이 물건은 감정가 382,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 91,718,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 현황조사 임차인 보증금 5,000,000원을 반영하면 실질취득은 96,718,000원입니다. 더 중요한 문제는 현황 공실 표기와 대항력 임차인 기록이 함께 존재한다는 점입니다.
말소기준 이후의 등기 권리는 소멸하고 법정지상권도 없지만, 임차인 문제를 확인하지 않은 채 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 여기에 실거래 비교값 부재, 4회 유찰, 근린시설의 제한된 환금성, 역사문화환경 관련 규제가 겹칩니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인 확인 후 산출한 실질취득액과 실제 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.
