전주지방법원 2025타경31296. 전주 완산구 경원동1가 충경로 76에 있는 6층 건물의 5층501호 근린시설입니다. 감정가 127,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,493,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차관계와 등기 권리의 불일치입니다.
현황조사에는 주식회사 스타포드, 이정복이 23.5㎡를 점유하고 2022.01.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금은 5,000,000원이며, 제공된 권리판정과 배당표에서는 말소기준일보다 앞선 전입을 이유로 대항력 있음, 우선변제권 없음, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 감정 현황에는 전부 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 서류 한 줄만 골라 믿을 것이 아니라 실제 점유·퇴거·보증금 반환 여부를 원본으로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 5층501호 · 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 · 엘리베이터 · 공용 위생 및 급배수 시설 |
| 소유자 | 채빈플라워주식회사 (2023.08.25. 대물변제 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 712,079,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.29 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인과 근저당 이력이 더 중요하다
제공된 말소기준 판정은 2024.09.23. 경기신용보증재단 가압류 80,000,000원입니다. 이에 따르면 그 뒤의 임의경매개시결정과 동안양세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구에는 2021년 부안수산업협동조합 근저당, 2022년 채권최고액 804,000,000원 변경, 2025년 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력이 연결돼 있습니다. 해당 근저당의 실제 말소·존속 상태와 2024년 가압류가 말소기준이 된 근거는 등기부 원문에서 재확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스타포드, 이정복 | 23.5㎡ | 2022.01.27 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음·미확인 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준일 2024.09.23보다 앞서며, 제공된 판정상 대항력이 인정됩니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지 않아 우선변제권은 반영되지 않았고, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 다만 현황 공실 및 명세서 기재와 충돌하므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 실질취득 — 낮은 최저가에 보증금 5,000,000원을 더해야 한다
현재 회차에서 보수적으로 계산한 실질취득은 최저가 30,493,000원에 임차보증금 5,000,000원을 더한 35,493,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건과 달리, 이 사건의 보증금은 각 회차 낙찰가보다 작으므로 총액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 각 회차 낙찰가에 5,000,000원이 추가되는 형태입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 30,493,000원 | 5,000,000원 | 35,493,000원 | 50,455,874원 |
| 5회 유찰 시 | 21,345,100원 | 5,000,000원 | 26,345,100원 | 59,439,112원 |
| 6회 유찰 시 | 14,941,569원 | 5,000,000원 | 19,941,569원 | 65,727,379원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 | 0원 |
| 임차인 · 주식회사 스타포드, 이정복 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 80,000,000원 | 29,544,126원 | 0원 |
| 가압류 미배당 | - | 50,455,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금 30,493,000원 중 집행비용 948,874원을 제외한 29,544,126원이 경기신용보증재단 가압류에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영됐습니다. 신청채권자 청구액은 712,079,843원이지만 제공된 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 배당요구·채권순위 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 경원동1가 풍남동주민센터 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행이 원활합니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 접합니다.
- 후면도로. 남측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로가 있어 출입·하역·점포 활용성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 건물이며 엘리베이터와 공용 위생·급배수 시설이 있습니다.
- 토지. 대지 357.8㎡, 평지의 부정형 상업용 토지이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,228,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·역사도심 지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역 관련 확인이 필요합니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 공실 근린시설로, 주거용보다 임대수요·업종 적합성·공실기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원문 대조. 을구 3번 근저당의 설정·변경·채무인수·근저당권 이전이 하나의 존속 권리인지, 실제 말소됐는지 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 스타포드, 이정복의 현재 점유 여부와 퇴거일, 보증금 반환 여부를 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 명세서 충돌 확인. 인수권리 해당 없음 기재가 보증금 반환·점유 종료를 반영한 것인지 법원 기록을 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확인 전에는 최저가 30,493,000원이 아니라 보증금 5,000,000원을 더한 35,493,000원을 기준으로 자금을 계산하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27이고 등기 발급일은 2026.07.29이므로 낙찰·유찰·변경 여부를 확인하세요.
- 공실 비용. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 원상복구비, 전기·수도 재개 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 임대수요 조사. 동일 건물과 충경로 일대 5층 근린시설의 보증금·임대료·공실기간을 조사해 가격 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역이 내부공사·간판·용도변경에 미치는 영향을 관련 부서에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구종기 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24.01%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
감정가 127,000,000원짜리 근린시설이 30,493,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 신호처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 대항력 임차 보증금 5,000,000원 인수 계산, 명세서의 인수권리 없음 기재, 감정 당시 공실이라는 서로 다른 정보가 공존합니다. 여기에 2021년 근저당과 2022년 804,000,000원 변경, 2025년 근저당권 이전 이력까지 원문 대조가 필요합니다.
따라서 현 단계 결론은 가격은 낮지만 권리확인이 끝나지 않은 고위험 근린시설입니다. 임차보증금을 인수하는 보수적 기준에서는 실질취득 35,493,000원이며, 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고도 단정할 수 없습니다. 네 차례 유찰과 공실 상태까지 감안하면, 등기와 점유관계를 해소하기 전의 무리한 입찰보다 권리 원본 확인을 먼저 하는 것이 핵심입니다.
