전주지방법원 2025타경31296. 전주시 완산구 경원동1가 충경로 76 소재 6층 건물의 5층 502호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 채빈플라워주식회사이고 2023년 8월 25일 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 9월 23일 경기신용보증재단 가압류 80,000,000원입니다. 이 기준보다 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 선순위 임차정보입니다. 주식회사 스타포드, 이정복은 23.5㎡ 부분에 대해 2022년 1월 27일 전입한 것으로 조사됐고 보증금은 5,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됐으며, 우선변제권은 없는 것으로 배당 시나리오가 계산돼 보증금 전액 5,000,000원을 매수인이 인수하는 가정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31296 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 5층502호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층 · 엘리베이터시설 · 공용부분 위생 및 급배수시설 |
| 소유자 | 채빈플라워주식회사 (2023.08.25 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 42,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 712,079,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2024.09.23 경기신용보증재단 가압류입니다. 이후의 2025.05.30 임의경매개시결정과 2025.06.17 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 전입일은 2022.01.27로 말소기준보다 앞서므로, 배당과 별개로 매수인 인수 가능성을 따로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 공실 조사와 선순위 전입정보가 함께 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스타포드, 이정복 | 23.5㎡ | 2022.01.27 | 5,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
현재 최저매각가 42,690,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 현금 취득원가는 단순 최저가가 아니라 42,690,000원 + 인수보증금 5,000,000원 = 47,690,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조는 아니므로 낙찰가 하락 시 총액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아니며, 각 회차마다 최저가에 5,000,000원을 더해 실질취득액을 봐야 합니다.
③ 회차별 실질취득·미배당
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 42,690,000원 | 5,000,000원 | 47,690,000원 | 38,478,420원 |
| 6회 유찰 시 | 29,882,999원 | 5,000,000원 | 34,882,999원 | 51,054,895원 |
| 7회 유찰 시 | 20,918,099원 | 5,000,000원 | 25,918,099원 | 59,858,427원 |
5회 유찰로 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득액은 47,690,000원이고, 여기에 상업용 근린시설의 공실 상태와 선순위 임차정보 확인 부담이 함께 존재합니다. 다회 유찰 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,420원 |
| 인수 · 주식회사 스타포드, 이정복 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 80,000,000원 | 41,521,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경기신용보증재단 청구금액 80,000,000원 중 41,521,580원이 배당되고 38,478,420원이 미배당됩니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 시나리오상 신청채권자 청구금액 712,079,843원에 대한 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 경원동1가, 풍남동주민센터 북측 인근이며 주위는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 약 2m 폭 막다른 도로가 있습니다.
- 용도·현황. 감정상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 토지는 일반상업지역의 상업용 토지로, 평지·부정형·광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사도심 지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가 3,228,000원/㎡, 토지면적 357.8㎡입니다.
- 환금성. 상업용 근린시설이 현재 공실이고 경매가 이미 5회 유찰된 상태이므로, 최저가 하락률만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요와 점유상태를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 42,690,000원에 임차보증금 인수 5,000,000원을 더한 47,690,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 임차인 원본 대조. 2022.01.27 전입, 보증금 5,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산된 임차관계가 현재도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 이용상태와 명세서 비고는 공실이지만 선순위 전입정보가 함께 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 5회 유찰의 의미를 과대평가하지 않기. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 되지 않습니다.
- 상업용 이용·규제 확인. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·역사도심 지구단위계획구역 및 역사문화환경 관련 제한을 실제 활용계획과 함께 확인하세요.
- 배당·세금 확인. 현재 계산에는 실제 배당에서 변동될 수 있는 당해세 등 항목이 있으므로 최종 배당순위는 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 254,000,000원에서 최저가 42,690,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 매수인 관점에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 별도로 인수하는 가정이므로 현재 실질취득액은 47,690,000원입니다. 더 중요한 것은 현황 공실과 2022.01.27 선순위 전입정보가 동시에 존재한다는 점입니다.
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 법정지상권도 없지만, 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 임차관계의 실제 존속 여부와 근린시설의 실사용·환금성 확인입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다, 500만원 인수를 포함한 실질취득액과 점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 현장 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
