수원지방법원 2025타경56552. 용인시 기흥구 중동 에이스동백타워 6층1-603호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 지식산업센터로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사파워넷시스템즈이며, 2014.05.30. 매매를 원인으로 2015.02.26. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 190,890,000원입니다. 과거 하나은행·우리은행 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.03.21. 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,176,000,000원 근저당입니다.
이 근저당 이후 경기신용보증재단 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국세 압류, 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정이 순차로 붙었습니다. 제공 자료에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 떠안는 금전채무는 0원입니다. 하지만 감정평가에서 내부를 직접 확인하지 못했고, 603호부터 607호까지가 칸막이 철거·인테리어 설치를 통해 하나의 회사 공간으로 사용되는 것으로 조사됐다는 점이 이 사건의 실무상 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층1-603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 조사 |
| 소유자 | 주식회사파워넷시스템즈 · 2015.02.26. 소유권이전 · 거래가액 190,890,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,176,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.03.21. 을구 8번 중소기업은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2024.03.21. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며 603호·604호·605호·606호·607호가 포함된 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 256,500,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 381,304,663원, 국세 압류, 롯데캐피탈 가압류 31,646,416원 및 경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 300,000,000원과 최저가 300,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 현재는 0회 유찰의 신건이며, 등기상 인수 0원을 반영한 실질취득 기준도 300,000,000원입니다.
가격 판단에서 더 중요한 것은 이 물건이 아파트가 아니라 지식산업센터로 조사된 근린시설이라는 점입니다. 603호 단독이 아니라 인접 604호·605호·606호·607호와 하나의 회사 공간으로 이용되고 있어, 개별 호수의 원상복구·분리 사용 가능성 및 점유 인도 조건이 실제 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 295,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 256,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 381,304,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,646,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,845,451,079원 중 예상배당은 295,000,000원이고, 미배당은 1,550,451,079원입니다. 제공 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 채권 미배당을 키운다
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 1,550,451,079원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 1,609,611,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 1,656,939,079원 | 0원 |
이 표에서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 개념이라는 점입니다. 중소기업은행을 포함한 채권자들이 배당을 다 받지 못해도, 제공 권리분석에서는 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가에서는 지식산업센터로 조사됐습니다. 603호 외 604호·605호·606호·607호가 하나의 회사 공간으로 이용되는 것으로 확인됐습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고, 외부 확인 결과 칸막이 철거 및 인테리어 설치 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 초당고등학교 남동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·단독주택·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 약 12m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 접하고 북서측 약 8m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층, 사용승인일자는 2013.11.04.이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유주체 확인. 603~607호를 사용하는 회사의 명칭과 점유 근거를 현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
- 대항력 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 사업자등록일·점유개시일·보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 통합 사용 상태. 칸막이 철거와 인테리어 설치로 603~607호가 통합 이용 중이므로, 603호 단독 인도 및 경계 복구에 필요한 조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 603~607호 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 부동산의 경매 진행과 배당 관계도 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 300,000,000원이 현재 시장가 대비 어떤 수준인지 별도 검증 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 해석. 1,550,451,079원의 미배당은 채권자 측 부족액이며 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.03.21. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격을 뒷받침할 실거래 비교자료가 없고, 603호가 604호~607호와 통합돼 하나의 회사 공간으로 사용되고 있으며 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 채권이 얼마나 많이 남느냐”가 아니라 603호 단독 낙찰 후 실제로 어떤 상태로 인도받을 수 있느냐입니다. 신건 최저가 300,000,000원이 시세 대비 유리한지는 현재 자료만으로 판단할 수 없고, 점유·사업자등록·임대차 및 통합공간 분리 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
