수원지방법원 2025타경56552. 용인시 기흥구 중동 에이스동백타워 6층 1-607호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 현재 소유자는 주식회사파워넷시스템즈이며, 2014년 5월 30일 매매를 원인으로 2015년 2월 26일 소유권이전이 이뤄졌고 등기 거래가액은 236,160,000원입니다.
현재 말소기준권리는 2024년 3월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며 공동담보목록에는 603호·604호·605호·606호·607호가 함께 적혀 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국가 압류, 롯데캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층1-607호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 지식산업센터 · 제6층 제1-607호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 · 사용승인 2013.11.04 |
| 소유자 | 주식회사파워넷시스템즈 · 등기 거래가액 236,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
기존 하나은행·우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2024.03.21 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 채권최고액 1,176,000,000원은 603~607호 공동담보에 설정된 금액이라는 점을 함께 봐야 합니다.
② 점유·이용상태 — 이 사건의 실제 변수
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 또한 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했고, 외부 확인 결과 6층 1-603호~1-607호가 하나의 회사로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 칸막이 등의 철거와 인테리어 설치가 확인된 점 때문에 607호만의 독립적 공간 상태를 등기만 보고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 354,160,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 256,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 381,304,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,646,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,845,451,079원 중 배당액은 354,160,000원, 미배당액은 1,491,291,079원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당모형에 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 1,491,291,079원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 1,562,283,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 1,619,076,679원 | 0원 |
이 시나리오에서 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수 때문에 실질취득액이 최저가보다 커지는 구조는 아닙니다. 다만 현재 자료만으로 동일 조건의 최신 실거래와 비교한 가격 수준을 산정할 수 없으므로, 360,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당고등학교 남동측 인근이며, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·단독주택·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 12m, 남동측 약 4m 포장도로에 접하고 북서측 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상20층이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 철도보호지구 및 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603~607호 실제 경계 확인. 칸막이 철거 상태에서 607호의 물리적 경계·전용 출입·독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 하나의 회사가 통합 이용 중인 것으로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 사용 주체와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 원상복구 범위 확인. 통합 인테리어 상태가 607호 단독 활용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,176,000,000원은 603~607호 공동담보목록과 연결돼 있습니다.
- 세금·배당 재확인. 국가 압류가 있고 배당모형에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 360,000,000원의 가격 메리트는 최신 지식산업센터·근린시설 실거래와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 607호는 현장에서 603~607호와 통합 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 내부 역시 직접 확인되지 않아 독립 이용 상태와 점유관계가 확인 포인트로 남습니다.
또한 현재 최저가 360,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이지만, 이를 최신 거래와 비교할 근거가 제시되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 등기상 인수위험보다 통합 사용 현황과 실제 점유·가격 검증이 더 중요한 물건으로 보는 것이 자료에 가장 충실한 해석입니다.
