수원지방법원 2025타경56552. 용인시 기흥구 중동 에이스동백타워 6층 1-605호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 지식산업센터로 조사되었습니다. 소유자는 주식회사파워넷시스템즈이고, 2015.02.26 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 190,890,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.21 설정된 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 1,176,000,000원입니다.
말소기준 이후 경기신용보증재단 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국 압류, 롯데캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 감정평가서에는 603호~607호가 하나의 회사로 이용되고 있으며 칸막이 철거와 인테리어 설치가 확인됐다고 기재되어 있습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층 1-605호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 · 사용승인일 2013.11.04 |
| 소유자 | 주식회사파워넷시스템즈 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,176,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.21 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2015년부터 설정됐던 하나은행·우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.03.21 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 남아 있는 경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·롯데캐피탈주식회사 가압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 이번 사건은 거래사례와의 가격 비교보다 회차별 배당구조가 먼저 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않고, 실제 주변 거래와 지식산업센터의 개별 호실 조건을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 1,550,451,079원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 1,609,611,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 1,656,939,079원 | 0원 |
회차가 내려가면 중소기업은행을 포함한 채권자 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려간다고 기존 채권 미배당액을 매수인이 대신 부담하는 구조로 바뀌지는 않습니다. 다만 점유·임대차 관계가 미상이라는 별도 확인사항은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 295,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 256,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 381,304,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,646,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,845,451,079원 중 채권자 예상배당은 295,000,000원, 미배당은 1,550,451,079원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 배당모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당고등학교 남동측 인근이며 주위에 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 12m 내외, 남동측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 8m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등이 포함·저촉됩니다. 토지 지목은 공장용지이고 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층 건물로, 사용승인일은 2013.11.04이며 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 사용형태. 감정평가상 지식산업센터로 조사됐지만 603호~607호가 한 회사의 연속 공간으로 이용 중입니다. 개별 호실만 취득하는 이번 경매에서는 독립 사용 가능 여부가 환금성과 실사용 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현재 실제 점유 주체와 점유 근거를 확인하고, 대항력·우선변제 관련 권리 유무를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 603호~607호 통합사용 확인. 칸막이 철거 및 인테리어 설치 상태를 확인하고, 1-605호만 분리 인도받을 경우 공사·설비·출입 동선 문제가 생기는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 공동담보목록 제2024-453호로 설정되어 있습니다. 배당과 채권관계는 다른 공동담보 물건의 진행상황과 함께 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 검증. 현재 300,000,000원은 감정가와 같은 신건 최저가입니다. 단순히 유찰 전이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 지식산업센터 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 갑구에는 국 압류가 있고 배당계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 점유와 공간구조가 어려운 물건”
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 핵심을 놓치게 됩니다.
감정평가 조사상 603호~607호가 하나의 회사 공간으로 통합 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 특히 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 1-605호 단독 인도 가능성, 현재 점유자의 권원, 대항력·우선변제 가능성, 칸막이·설비 복구 문제가 실무상 우선 점검사항입니다. 가격 측면에서도 현재 300,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 이 사건은 등기권리보다 현장 확인과 가격 검증이 성패를 가르는 유형입니다.
