수원지방법원 2025타경56552. 용인시 기흥구 중동 에이스동백타워 6층 1-606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 실제 이용상태를 지식산업센터로 조사했습니다. 현 소유자는 주식회사파워넷시스템즈이며, 2014.05.30 매매를 원인으로 2015.02.26 소유권이전등기가 이뤄졌고 거래가액은 190,890,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.03.21 설정된 중소기업은행 근저당권 1,176,000,000원입니다. 이 근저당은 603호·604호·605호·606호·607호를 포함한 공동담보목록 제2024-453호에 들어가 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국 압류, 롯데캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층1-606호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 · 사용승인일자 2013.11.04 |
| 소유자 | 주식회사파워넷시스템즈 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.03.21 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이전 하나은행·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·현황 — 신건 300,000,000원, 현장 확인이 우선
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액도 300,000,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 유형의 최근 거래가격을 근거로 한 비교 없이 감정가만으로 가격 우위를 판단하기보다, 지식산업센터의 실제 거래가격과 1-606호의 독립성·내부 상태를 먼저 대조하는 접근이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 1,550,451,079원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 1,609,611,079원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 1,656,939,079원 |
유찰될수록 매각가는 300,000,000원에서 240,000,000원, 192,000,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 측 미배당은 1,550,451,079원에서 1,609,611,079원, 1,656,939,079원으로 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 배당부족액이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 295,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 256,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 381,304,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,646,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,845,451,079원 중 295,000,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 1,550,451,079원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당고등학교 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·단독주택·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 조사됐고, 603호~607호는 외부확인 결과 하나의 회사가 통합 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층, 사용승인일자 2013.11.04이며 위생·급배수·승강기·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약12m 내외, 남동측 폭 약4m 내외 포장도로에 접하고 북서측 폭 약8m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등이 포함되고 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 603호~607호 통합 이용과 칸막이 철거·인테리어 상태를 확인하고 1-606호의 독립 이용 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 603호~607호가 포함된 공동담보목록 제2024-453호입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 300,000,000원을 지식산업센터의 실제 거래가격과 별도로 대조한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 1,550,451,079원은 채권자 배당부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현황은 반드시 재확인”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 판단의 핵심은 등기보다 현황에 있습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 보고 있고, 내부도 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 특히 603호~607호가 하나의 회사 공간으로 사용되며 칸막이 철거와 인테리어가 설치된 것으로 조사됐으므로, 1-606호의 실제 점유·경계·독립 이용 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 신건 최저가는 300,000,000원이고 실질취득도 인수 0원을 반영하면 300,000,000원이므로, 가격 메리트는 별도 거래가격 검증 후 판단하는 것이 맞습니다.
