수원지방법원 2025타경56552. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 지식산업센터로 조사된 에이스동백타워 6층1-604호입니다. 현재 소유자는 주식회사파워넷시스템즈이고, 2014.05.30. 매매를 원인으로 2015.02.26. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 181,390,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2024.03.21. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,176,000,000원입니다. 이 근저당권 뒤에 남아 있는 경기신용보증재단 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 롯데캐피탈주식회사 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층1-604호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 조사 |
| 소유자 | 주식회사파워넷시스템즈 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.21. 중소기업은행 근저당권이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황·이용상태 — ‘독립 호실’ 상태를 직접 확인
감정요항표상 기호 1~5는 지식산업센터로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하2층~지상20층 건물이며 사용승인일은 2013.11.04.입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
특히 본건은 단독 호실만 별도로 이용되는 모습이 아니라, 외부확인상 603호·604호·605호·606호·607호가 하나의 회사 공간으로 이용되고 있습니다. 감정평가에서도 경매 진행 및 참여 시 이를 재확인하고 유의하도록 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 285,140,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 256,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 381,304,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 31,646,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 290,000,000원 가정 시 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류 채권에는 예상 배당이 없습니다. 채권 총액 1,845,451,079원 대비 미배당은 1,560,311,079원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,560,311,079원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,617,499,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,663,249,479원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 증가를 매수인의 추가 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당고등학교 남동측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·단독주택·임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업기타, 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호~607호 경계 확인. 현재 하나의 회사가 통합 이용 중이므로 604호의 실제 벽체·출입구·전기·급배수 등 독립 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태를 확인하지 않은 채 인테리어 비용이나 활용도를 단정하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현재 하나의 회사가 여러 호실을 함께 이용하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 주체와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2024.03.21. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 290,000,000원의 시세 대비 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 공적 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·철도보호지구·상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인되므로 예정 용도와의 적합성을 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘호실 현황’은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 이용상태는 604호 하나만 독립적으로 쓰는 형태가 아니라 603호부터 607호까지 하나의 회사가 통합 이용하는 것으로 조사됐습니다.
따라서 판단의 핵심은 후순위 채권액이 아니라 604호가 낙찰 후 실제로 독립 사용 가능한 상태인지, 그리고 통합 인테리어를 분리할 때 어떤 공사와 비용이 필요한지에 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 290,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 권리는 인수 0원, 현황은 현장 재확인이 필수인 물건입니다.
