서울남부지방법원 2026타경3933. 영등포동2가 이지리움에스 제2층 제201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 이남웅이며, 권리분석의 기준점은 2013.06.14 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권 63,600,000원입니다. 이후 2025.07.31 설정된 장용남의 전세권 80,000,000원과 2026.03.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

현황조사·매각물건명세서에는 장용남, 김요한, 백경원, 장효근, 김주하 등 전입신고자 5명이 확인됩니다. 모두 전입일이 2013.06.14 말소기준권리보다 늦고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않은 항목이 있어, 최종 입찰 전 명세서 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2013.06.14 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 장용남의 전세권은 2025.07.31 설정돼 기준권리보다 늦고, 등기자료에서도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 148,000,000원 가정에서는 집행비용 2,872,000원, 농협생명보험 근저당 63,600,000원, 장용남 전세권 80,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여 1,528,000원이 남는 구조입니다.

② 전입·점유 관계 — 5명 모두 기준권리 이후 전입

장용남은 등기부상 전세권자이기도 하며 전세금은 80,000,000원입니다. 다만 전세권 설정일 역시 말소기준권리 이후이고, 현재 회차 배당표에서는 전세금 전액이 배당됩니다. 다른 전입자 4명의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입신고 시점 자체가 기준권리보다 늦어 조사 결과상 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본의 면적이 다르다

이지리움S의 거래자료는 12건이며 전체 평균은 143,916,666원, 최고 160,000,000원, 최저 100,000,000원입니다. 다만 본건 목표면적은 19.12㎡인데 비교 거래는 12.12㎡~13.37㎡로, 면적 일치 여부가 불일치입니다. 따라서 전체 평균과의 단순 비교만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

가격 판단에서 우선할 최근 자료는 2024.03 거래 155,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 155,000,000원입니다. 현재 최저가 148,000,000원은 이 금액의 95.5%이고, 최근 구간은 이전 거래보다 8.5% 높은 흐름입니다. 반면 전체 평균 143,916,666원과 비교하면 최저가는 102.8%입니다. 무엇보다 비교 표본의 전용면적이 본건과 다르므로, 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 본건이 확실히 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권액 143,600,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 118,400,000원에서는 미배당 27,657,600원, 2회 유찰 시 매각가 94,720,000원에서는 미배당 50,984,960원이 발생하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 안전보건공단 서울북부지사 서측 인근으로, 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2013.02.06입니다.
• 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 499.0㎡ 사다리형 평지이며 준주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 원문 대조. 5명 모두 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 장용남 전세권. 전세금 80,000,000원, 설정일 2025.07.31로 말소기준권리 이후이며 매각으로 소멸하는 권리입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 영향을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 실제 이용은 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 함께 점검해야 합니다.
• 대지권 보정. 2026.08.11 대지권 비율 7.722/499로 정정한 보정서가 접수됐습니다.
• 시세 표본 주의. 본건 목표면적 19.12㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 거래가 숫자만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 비교는 보수적으로

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013.06.14 농협생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 장용남 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입신고자 5명 역시 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원의 95.5%로 숫자상 낮고 최근 흐름도 8.5% 상승입니다. 하지만 최근 12개월 거래는 1건이고 본건 19.12㎡와 거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 없지만, 시세 메리트는 직접 비교 가능한 면적·용도 자료를 추가 확인한 뒤 판단할 물건으로 보는 것이 적절합니다.