서울남부지방법원 2026타경3933. 영등포동2가 이지리움에스 제2층 제207호입니다. 등기상 소유자는 이남웅이고, 말소기준권리는 2013.06.14 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권 58,800,000원입니다. 2026.03.04 농협생명보험 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현황조사 등에서 확인되는 전입자는 장용남·백경원·김요한·김주하·장효근 등 5명인데, 가장 빠른 전입일도 2018.01.17로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 5명은 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다.
가격은 조금 더 조심해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 155,000,000원이고 현재 최저가는 145,000,000원으로 그 93.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 8.5% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 하지만 본건 비교대상 면적은 18.7㎡인 반면 최근 거래 표본은 12.12㎡~13.37㎡이고 면적 일치 판정도 불일치입니다. 따라서 93.5%만 보고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기에는 비교 신뢰도가 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제207호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이남웅 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험 주식회사 / 262,565,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2013.02.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입자 5명
최초 등기에는 2013.03.11 코리아신탁주식회사 명의 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2013.06.14 이남웅에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 5명 모두 후순위
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장용남 | 2018.01.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백경원 | 2021.09.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김요한 | 2022.03.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김주하 | 2024.04.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장효근 | 2024.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
5명 모두 전입신고가 2013.06.14 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않은 인원이 있어 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 장효근은 현황조사와 매각물건명세서 양쪽에서 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 93.5%지만 면적이 다르다
이지리움S의 확인된 실거래 12건은 100,000,000원~160,000,000원 범위이고 전체 평균은 143,916,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최신성과 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.03의 155,000,000원, 최근 12개월 평균도 155,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,370,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 58,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 83,370,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 현재 회차 | 145,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 116,000,000원 · 감정가 80% · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 · 감정가 64% · 매수인 인수 0원 |
이지리움S 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 본건은 시세 비교 면적이 일치하지 않으므로 회차별 최저가가 낮아진다는 사실만으로 적정 매수가를 단정하기보다, 본건과 직접 비교 가능한 면적·용도의 거래를 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안전보건공단 서울북부지사 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2013.02.06입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 남서측·남동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 확인. 모두 말소기준권리보다 늦은 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 인원이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.05 등기 내용과 현재 임대사업자 등록·의무 관계를 확인하세요.
- 용도와 실제 이용. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 실제 사용과 법적 용도의 관계를 확인하세요.
- 시세 면적 불일치. 본건 비교대상 18.7㎡와 실거래 12.12㎡~13.37㎡가 다르므로 155,000,000원을 직접적인 적정가로 보지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 중심의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 회차 가격. 현재 145,000,000원, 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 가격 하락과 권리·용도 확인은 별개의 문제입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2013.06.14 농협생명보험 근저당이고, 현황상 전입자 5명은 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 가격에서는 145,000,000원이 최근 거래 155,000,000원의 93.5%라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐이기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·오피스텔 이용의 조합까지 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 인수보다 용도·임대등록·비교시세의 정확한 확인이 승부처입니다.
