서울남부지방법원 2026타경3933. 영등포동2가 이지리움에스 제2층 제205호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 이남웅이며, 2013.06.14. 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권 58,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 김요한의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 장용남·백경원·장효근·김주하가 확인되고, 김요한은 보증금 89,000,000원의 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2013.06.14. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있고, 매수인 인수 예상액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이남웅 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 262,565,794원 |
| 말소기준권리 | 2013.06.14. 농협생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 58,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
핵심은 2013.06.14.입니다. 이날 농협생명보험주식회사의 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 전입한 장용남·백경원·김요한·김주하·장효근은 모두 말소기준 이후입니다. 특히 김요한은 2022.01.19. 확정일자를 받고 2022.03.28. 주민등록을 했으며, 보증금은 89,000,000원입니다. 2026.04.02. 임차권등기가 이뤄졌지만 이 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 인수 0원이지만 점유 확인은 필요
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용남 | 2018.01.17 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 백경원 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김요한 | 2022.03.28 | 89,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 김주하 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장효근 | 2024.10.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김요한은 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기 명의자이고, 계약일은 2022.01.11., 확정일자는 2022.01.19., 점유개시는 2022.02.28., 주민등록일은 2022.03.28.입니다. 보증금은 89,000,000원이며 2026.04.02. 배당요구가 확인됩니다. 다만 말소기준보다 후순위이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1.41억은 최근 거래의 91%, 그러나 면적이 다르다
이지리움S의 확인 실거래 12건 평균은 143,916,666원입니다. 가장 최근 거래는 2024.03. 155,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 155,000,000원입니다. 현재 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.0%이며, 최근 구간은 이전 구간보다 8.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,426,000원 |
예상배당 기준으로 근저당권 채권최고액 58,800,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 79,426,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김요한의 임차보증금 89,000,000원은 위 예상배당표에 별도 배당액이 표시되지 않으므로 실제 배당순위와 배당액은 원본 배당관계 서류를 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안전보건공단 서울북부지사 서측 인근으로 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2013.02.06.입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 6,994,000원/㎡, 토지면적은 499.0㎡입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고, 토지 형상은 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 장용남·백경원·김요한·김주하·장효근의 현재 점유 여부와 각 호실 이용관계를 현장에서 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 장용남·백경원·김주하·장효근은 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약서·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김요한 배당관계 확인. 보증금 89,000,000원, 확정일자 2022.01.19., 배당요구 2026.04.02.가 확인되므로 실제 배당표와 순위를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각조건에서 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 현재 실거래 표본은 12.12~13.37㎡이고 비교대상 면적은 18.19㎡이므로 동일 면적·동일 용도 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 회차별 자금. 신건 141,000,000원, 1회 유찰 시 112,800,000원, 2회 유찰 시 90,240,000원으로 시나리오를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 관건은 점유와 시세 적합성
이 사건은 말소기준권리가 2013.06.14.로 비교적 명확하고, 확인된 임차인·전입자가 모두 그 이후라 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 김요한의 보증금 89,000,000원도 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리돼 있습니다.
반면 신건 141,000,000원을 최근 12개월 평균 155,000,000원과 단순 비교해 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 비교 실거래 면적이 본건 비교면적과 맞지 않기 때문입니다. 여기에 전입자 5명의 실제 점유상태와 민간임대주택등기를 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 현장·매각조건·동일 면적 시세 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
