서울남부지방법원 2026타경3933. 영등포동2가 이지리움에스 제2층 제208호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이남웅이며, 2013.06.14 농협생명보험주식회사 근저당권 60,600,000원이 말소기준입니다. 이후 전입한 점유자들과 2026년 설정된 김주하의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
권리 구조 자체는 선순위 임차보증금을 매수인이 떠안는 형태가 아닙니다. 특히 보증금 105,000,000원인 김주하는 임대차계약일 2024.03.07, 확정일자 2024.03.21, 주민등록·점유개시 2024.04.18로 모두 2013년 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기도 2026.05.04로 경매개시결정 이후입니다. 따라서 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제208호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 대상 면적 | 19.03㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상13층 · 사용승인 2013.02.06 |
| 소유자 | 이남웅 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 262,565,794원 |
| 말소기준권리 | 2013.06.14 근저당권 · 농협생명보험주식회사 · 채권최고액 60,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인은 없다
핵심은 2013.06.14 농협생명보험 근저당입니다. 장용남 2018.01.17, 백경원 2021.09.30, 김요한 2022.03.28, 김주하 2024.04.18, 장효근 2024.10.15 순으로 확인된 전입일이 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이들의 전입만으로 매수인에게 선순위 보증금 인수가 발생하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 5명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용남 | 2018.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백경원 | 2021.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요한 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주하 | 2024.04.18 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 확정일자 2024.03.21 · 배당요구 2026.05.04 | 없음 |
| 장효근 | 2024.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 확인된 사람은 5명입니다. 그중 김주하는 건물 전부에 대해 임차보증금 105,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만, 주민등록·점유개시일이 말소기준보다 뒤라 매수인 인수형 선순위 임차인은 아닙니다. 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으나, 전입일 자체가 모두 말소기준 이후입니다.
③ 시세 비교 — 1.48억은 최근 지표보다 낮지만 표본 한계가 크다
이지리움S의 거래 자료는 총 12건이고 전체 평균은 143,916,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균은 155,000,000원, 최신 거래도 2024.03 · 155,000,000원이며, 현재 최저가 148,000,000원은 이 최근 지표의 95.5%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
반대로 전체 12건 평균 143,916,666원과 비교하면 현재 최저가는 102.8%로 오히려 더 높습니다. 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균 하나만으로 가격을 평가하는 것도 적절하지 않으므로, 이 사건은 최근 지표는 1.48억에 우호적이지만 비교 표본의 적합성이 약한 상태로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 60,600,000원 | 60,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,528,000원 |
매각가 148,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 60,600,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 262,565,794원이나 시뮬레이션상 근저당 배당액은 60,600,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 148,000,000원 | 60,600,000원 | 84,528,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 118,400,000원 | 60,600,000원 | 55,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,720,000원 | 60,600,000원 | 32,015,040원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 회차가 내려가도 매수인 인수금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계돼 있어 현재 신건 가격에서 시세 적합성을 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안전보건공단 서울북부지사 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이지만 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층, 사용승인일 2013.02.06이며 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·사다리형, 소로각지이며 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 전입·점유 확인자가 5명입니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유자·사용자와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김주하 임차권. 보증금 105,000,000원, 확정일자 2024.03.21, 전입·점유 2024.04.18, 배당요구 2026.05.04를 원본과 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 장용남·백경원·김요한·장효근은 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.05 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 148,000,000원은 최근 지표 155,000,000원보다 낮지만, 최근 표본 1건·최신 거래 2024.03·면적 불일치라는 한계가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 대상 호실의 이용·규제·현황을 현장에서 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 가격 판단은 보수적으로”
권리관계만 보면 이 사건의 중심 위험은 선순위 임차보증금 인수가 아닙니다. 말소기준인 2013.06.14 농협생명보험 근저당보다 모든 확인 전입자가 늦고, 현재 매각가 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다. 다만 확인된 점유자가 5명이고 일부 임차조건이 미상이며, 민간임대주택등기와 근린시설·오피스텔 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 실질취득 148,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 155,000,000원보다 낮아 수치상 95.5%이지만, 최신 거래가 2024.03에 머물고 최근 표본도 1건이며 거래 면적이 대상 면적 19.03㎡와 맞지 않습니다. 전체 평균 143,916,666원보다는 오히려 높은 가격입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 시세 적합성과 점유·용도 확인이 성패를 가르는 신건으로 정리하는 편이 적절합니다.
