서울남부지방법원 2026타경3933. 영등포동2가 이지리움에스 제2층 제206호입니다. 법원 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기부상 소유자는 이남웅이며, 2013.06.14 설정된 농협생명보험주식회사 근저당 63,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전입한 조사 대상자 4명과 2021.09.30 전입·점유한 백경원도 모두 말소기준일보다 늦어, 자료상 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 148,000,000원이고, 시세 지표상 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 각각 155,000,000원으로 표시돼 최저가 대비 비율은 95.5%입니다. 그러나 최신 거래일이 2024.03이고, 거래 표본 면적은 12.12㎡~13.37㎡인 반면 대상면적은 19.01㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 이 95.5%만으로 가격 메리트를 확정하기보다 시세 비교의 신뢰도를 낮춰 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 19.01㎡ |
| 소유자 | 이남웅 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 262,565,794원 |
| 말소기준권리 | 2013.06.14 근저당권 · 농협생명보험주식회사 · 채권최고액 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2013.02.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차·전입
핵심은 2013.06.14 농협생명보험주식회사 근저당입니다. 백경원의 임대차계약일은 2021.09.05, 확정일자는 2021.09.14, 전입·점유는 2021.09.30이며 임차권등기는 2025.11.07입니다. 모두 말소기준권리보다 늦으므로 자료상 대항력은 없고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 인수는 0원, 배당은 별도 확인
| 이름 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장용남 | 미상 | 2018.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요한 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장효근 | 미상 | 2024.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주하 | 미상 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백경원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 84,000,000원 | 없음 | 후순위 확인 | 없음 |
장용남·김요한·장효근·김주하는 모두 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계까지 단정할 수는 없습니다. 백경원은 보증금 84,000,000원, 확정일자 2021.09.14, 전입·점유 2021.09.30, 배당요구 2025.11.07이 확인됩니다. 말소기준 후순위이므로 미배당 보증금이 생기더라도 자료상 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 95.5%보다 ‘표본 불일치’가 더 중요
이지리움S는 총 82세대, 사용승인일은 2013.02.06입니다. 시세 자료의 거래 12건 평균은 143,916,666원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균은 155,000,000원, 최신 거래 역시 2024.03 · 155,000,000원이며, 최근 구간 대 과거 구간 추세는 +8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
표면적으로는 최저가 148,000,000원이 최근 시세지표 155,000,000원의 95.5%입니다. 그러나 거래 표본은 대상면적 19.01㎡와 일치하지 않고, 최신 거래도 2024.03입니다. 따라서 전체 평균 143,916,666원 대비 102.8%라는 수치나 최근 지표 대비 95.5%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 특히 전체 평균은 2022년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 입찰가의 직접 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,528,000원 |
제시된 배당 시나리오 기준 채권자 배당액은 63,600,000원, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 81,528,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 청구액은 262,565,794원이지만 본건 시나리오의 신청채권자 배당액은 근저당 채권최고액 기준 63,600,000원으로 표시됩니다. 백경원 임차보증금의 실제 배당은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안전보건공단 서울북부지사 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2013.02.06입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·사다리형, 소로각지이며 토지면적은 499.0㎡, 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 장용남·김요한·장효근·김주하·백경원 등 조사 인원 5명의 실제 점유관계와 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 백경원 배당 확인. 임차보증금 84,000,000원, 확정일자 2021.09.14, 전입·점유 2021.09.30, 배당요구 2025.11.07이 확인되므로 실제 배당순위와 배당액을 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 점을 감안해 실제 사용·임대 가능 형태를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 대상면적 19.01㎡와 제공된 거래 표본 12.12㎡~13.37㎡가 일치하지 않으므로, 148,000,000원을 실거래보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 매각률 0.0으로 표시된 만큼 신건에서의 실제 응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 가장 명확한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리는 2013.06.14 농협생명보험 근저당이고, 조사된 전입자와 백경원 임차권은 모두 후순위입니다. 따라서 보증금 미배당분을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 148,000,000원은 최근 시세지표 155,000,000원의 95.5%이지만, 최신 거래는 2024.03이고 거래 면적은 대상 19.01㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 조사 점유·전입자 5명, 백경원 보증금 배당 확인, 민간임대주택등기, 평균 유찰 1.9회가 겹칩니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
