⚠️ 3회 유찰 📉 감정가의 51.2% 🏠 106호 선순위 전입 💰 보증금 미상 📊 최근12개월 표본 대비 185.9%
서울북부지방법원 2025타경12317. 등기상 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 현재 최저매각가는 감정가 900,000,000원의 51.2%인 460,800,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023.09.14 별내농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 2023.12.29 설정된 2,000,000,000원 근저당과 2025.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 여러 점유자가 기재돼 있고, 특히 매각 대상인 1층106호의 유효간은 2022.10.28 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 규칙상 이를 곧바로 확정적인 “대항력 있음”으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 배당 후 미회수액을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태상 공부상 일반음식점·휴게음식점 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 460,800,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 근린상업지역 · 토지면적 146.4㎡ · 공시지가 11,250,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인 확인이 남는다
2019년과 2022년에 설정됐던 한국양토양록축산업협동조합·김치환·김진욱의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.14 별내농업협동조합 근저당이고, 2025.08.21에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차·점유관계 — 106호 선순위 전입이 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 대항력 판단 | 보증금 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| (주)혜당인터내셔널 박중현 | 1층107호 | 2023.12.20 | 대항력 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 유효간 | 1층106호 | 2022.10.28 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.06.26 |
| 최소영 | 1층104호 | 2021.10.29 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 한도경 | 1층103호 | 2020.11.09 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.06.09 |
| (주)디에스케이지코리아 정대성 | 지하2층1호 | 2024.05.29 | 대항력 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 0원 기재 · 전입일 미상 |
③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 면적이 맞지 않는다
시세 표본은 건원베스트원의 최근 거래 12건이며, 대상면적은 46.98㎡로 잡혀 있으나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 실제 표본 면적은 12.95㎡부터 29.39㎡까지로, 현재 최저가와 단순 비교하면 왜곡될 수 있습니다. 따라서 아래 수치는 가격 방향을 보는 참고치이지 106호의 직접적인 적정가로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.27㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 27.31㎡ | 6 | 316,500,000원 |
| 2026.06 | 27.93㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 22.14㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 22.14㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 12.95㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 22.14㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 29.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 12.95㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 22.14㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2025.04 | 22.14㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 247,812,500원 |
최근 12개월 평균은 247,812,500원, 최신 거래는 2026.08의 135,000,000원이고, 현재 최저가 460,800,000원은 최근 12개월 평균의 185.9%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 31.5% 높은 흐름이지만, 대상면적과 거래 표본이 일치하지 않으므로 이 비율만으로 고가·저가를 단정할 수는 없습니다. 다만 적어도 “감정가 대비 51.2%니까 싸다”는 판단은 데이터상 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,008,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 453,792,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 6,200,000,000원 중 예상배당은 453,792,000원이며 미배당은 5,746,208,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 입력돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 106호 임차인의 보증금도 미상이므로 실제 인수관계와 실질취득가는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 460,800,000원 | 453,792,000원 | 5,746,208,000원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 5,837,320,960원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 294,912,000원 | 289,983,232원 | 5,910,016,768원 |
매각가가 내려갈수록 담보권자의 미배당은 커집니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않은 현재는 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 낙찰가 하락분만 보고 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미회수 보증금 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉역 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호 가·나는 공부상 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 공부상 휴게음식점입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지로 아파트 건부지 등으로 이용 중이며 북측·남측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 임대차 원본 확인. 유효간의 보증금·확정일자·점유 시작일·계약서·배당요구 내용을 확인해 실제 대항력과 미배당 보증금을 확정해야 합니다.
- 타 호실 점유자와 매각 범위 대조. 현황조사에는 103호·104호·107호·지하2층1호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 실제 일괄매각 범위와 각 점유자의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당표 0원 인수 가정 주의. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이나 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최종 권리결론으로 사용할 수 없습니다.
- 시세 면적 대조. 거래 표본 면적이 12.95㎡~29.39㎡로 대상면적 46.98㎡와 일치하지 않습니다. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 185.9%라는 숫자만으로 적정가를 결정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰을 할인 근거로만 보지 않기. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 유찰 횟수보다 임차보증금과 용도별 환금성을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다
이 물건은 감정가 9억원에서 3회 유찰돼 4억6,080만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매각 대상 106호에는 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 실제 인수액과 실질취득가를 0원 또는 460,800,000원으로 확정할 수 없습니다.
가격 데이터도 신중해야 합니다. 최근12개월 평균 247,812,500원보다 현재 최저가가 185.9% 높지만, 비교 거래의 면적이 대상면적과 맞지 않습니다. 결국 이 사건의 우선순위는 ① 106호 임차보증금 확정 → ② 실제 인수액 산정 → ③ 면적이 맞는 시세와 실질취득가 비교입니다. 이 세 단계가 끝나기 전까지는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
