서울북부지방법원 2025타경12317. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가요항표에는 기호 가·나는 공부상 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 공부상 휴게음식점으로 기재돼 있습니다. 소재지는 상봉역 남동측 인근으로, 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.09.14 별내농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 이후 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이보다 뒤에 설정된 상가건물임차권과 후순위 근저당권, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권의 경우에는 등기 순위만으로 매수인 인수 여부를 끝낼 수 없습니다. 실제 대항력 성립 여부를 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 지하1층1호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점·휴게음식점 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 226,816,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 51.2% |
| 신청채권자 / 청구액 | 별내농업협동조합 / 3,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 을구 5번 근저당권 · 별내농업협동조합 · 4,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차권 대항력은 별도 확인
2019년의 신탁등기와 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2023.09.14 별내농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.12.08 정경희 명의의 상가건물임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 20,000,000원, 점유개시일은 2022.12.26, 확정일자는 2023.11.29로 기재되어 있습니다.
② 임차 관계 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 신고·점유일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)혜당인터내셔널 박중현 | 1층107호 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유효간 | 1층106호 | 2022.10.28 | 미상 | 있음 | 2025.06.26 |
| 최소영 | 1층104호 | 2021.10.29 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 한도경 | 1층103호 | 2020.11.09 | 미상 | 있음 | 2025.06.09 |
| (주)디에스케이지코리아 정대성 | 지하2층1호 | 2024.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정경희 | 제지하1층 제1호 전부 | 점유개시 2022.12.26 · 확정일자 2023.11.29 | 20,000,000원 | 미상 | 2023.12.08 |
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 현재 물건과 직접 일치하는 점유부분은 정경희의 “제지하1층 제1호 전부”입니다. 다른 임차인의 대항력 정보는 각기 다른 1층 또는 지하2층 호실에 관한 것이므로 현재 지하1층1호의 인수금액에 그대로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 91.5%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
건원베스트원 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 247,812,500원이고, 현재 최저가 226,816,000원은 그 평균의 91.5%입니다. 수치만 보면 최저가가 낮아 보입니다. 하지만 이 비교에는 결정적인 문제가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.27㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 27.31㎡ | 6 | 316,500,000원 |
| 2026.06 | 27.93㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 22.14㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 22.14㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 12.95㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 22.14㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 29.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 247,812,500원 |
최근 거래와 이전 거래의 추세값은 31.5%로 플러스입니다. 다만 최신 거래는 2026.08의 13.27㎡, 135,000,000원이고 대상면적과 직접 비교할 수 없습니다. 전체 12건 평균 228,041,666원 역시 면적이 섞인 자료입니다. 이 사건의 가격판단은 동일 용도·동일 규모의 별도 비교사례가 확인돼야 신뢰도가 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,424원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 222,840,576원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 6,200,000,000원, 채권자 배당액은 222,840,576원, 미배당은 5,977,159,424원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 정경희 임차권의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 인수위험은 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 226,816,000원 | 222,840,576원 | 5,977,159,424원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 181,452,800원 | 178,112,461원 | 6,021,887,539원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 145,162,240원 | 142,329,969원 | 6,057,670,031원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 남동측 인근이며 주위에는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 기호 가·나는 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 휴게음식점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지로 아파트 건부지 등으로 이용 중이고 북측·남측으로 도로가 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정경희 임차권 대항력. 점유개시 2022.12.26, 사업자등록신청일자 없음, 확정일자 2023.11.29의 조합을 매각물건명세서와 관련 원자료로 대조해야 합니다.
- 보증금 20,000,000원. 실제 배당 여부와 미배당 잔액, 매수인 인수 여부를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 호실 구분. 1층103호·104호·106호·107호와 지하2층1호 점유자는 현재 지하1층1호와 다른 점유부분입니다. 금액과 권리를 섞어 합산하면 안 됩니다.
- 시세 표본. 대상면적 101.89㎡와 실거래 표본면적 12.95㎡~29.39㎡가 맞지 않습니다. 91.5% 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 3회 유찰. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려온 이유를 권리·용도·환금성 관점에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차권 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 확인되지 않은 권리가 먼저다”
현재 최저매각가는 226,816,000원으로 감정가 443,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “3회 유찰돼 싸진 물건”으로 정리하기 어렵습니다. 대상 지하1층1호 전부에 보증금 20,000,000원의 임차권이 있고, 점유개시는 말소기준권리보다 빠르지만 사업자등록신청일자는 없는 것으로 기재돼 있어 대항력 판정이 미상입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 12개월 평균 247,812,500원 대비 최저가가 91.5%라는 숫자는 존재하지만, 대상면적 101.89㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 임차권의 실제 인수 여부와 동일 규모 비교사례 확보입니다. 두 가지가 확인된 뒤에야 현재 226,816,000원이 실질적으로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
