서울북부지방법원 2025타경12317. 사건 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 일반음식점·휴게음식점이 기재돼 있습니다. 소재지는 상봉베스트원아파트 1층103호이며 소유자는 주식회사건원종합건설입니다. 현재 말소기준권리는 2023.09.14 설정된 별내농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 그 뒤 2023.12.29 설정된 2,000,000,000원 근저당권과 2025.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 매각으로 소멸하는 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 점유관계는 별도입니다. 특히 본건 주소와 일치하는 1층103호 한도경은 2020.11.09 전입으로 말소기준일보다 빠르고, 2025.06.09 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’, 매수인 승계액도 ‘미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태상 일반음식점·휴게음식점 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,599,000,000원 / 818,688,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
2019~2022년에 설정됐던 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.14 별내농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사신한저축은행 등 공동 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 103호가 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한도경 | 1층103호 | 2020.11.09 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 최소영 | 1층104호 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타 호실 |
| 유효간 | 1층106호 | 2022.10.28 | 2025.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 타 호실 |
| (주)혜당인터내셔널 박중현 | 1층107호 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)디에스케이지코리아 정대성 | 지하2층1호 | 2024.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재까지 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 주소와 직접 일치하는 점유자는 한도경(1층103호)입니다. 같은 자료에는 104호·106호·107호·지하2층1호 점유관계도 함께 기재돼 있으므로, 실제 매각범위와 호실별 점유관계를 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 특히 “현재까지”로 기재된 주거 점유 항목은 점유부분과 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 51.2%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
건원베스트원 거래 자료의 최근 12개월 평균은 247,812,500원, 최신 거래는 2026.08 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가 818,688,000원은 최근 12개월 평균의 330.4%, 전체 거래 평균 228,041,666원의 359.0%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 31.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.27㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 27.31㎡ | 6 | 316,500,000원 |
| 2026.06 | 27.93㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 22.14㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 22.14㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 12.95㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 22.14㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 29.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 247,812,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 818,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,586,880원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 808,101,120원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,200,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 808,101,120원, 미배당은 5,391,898,880원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 103호 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 승계액은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 818,688,000원 | 808,101,120원 | 5,391,898,880원 |
| 4회 유찰 시 | 654,950,400원 | 646,000,896원 | 5,553,999,104원 |
| 5회 유찰 시 | 523,960,320원 | 516,320,717원 | 5,683,679,283원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 위치. 상봉역 남동측 인근으로 주위에 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 8필 일단 토지이며 북측과 남측에 도로가 소재합니다. 토지자료상 면적은 146.4㎡, 평지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 11,250,000원/㎡가 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 건원베스트원은 114세대, 2019.05.15 준공으로 집계돼 있으나 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 매각성 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 한도경의 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 유지 여부와 배당요구 내용을 반드시 원문에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유부분 미상 기재 확인. “현재까지”로 기재된 주거 점유 항목은 전입일과 점유부분이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.
- 타 호실 점유관계 대조. 같은 자료에 104호·106호·107호·지하2층1호 점유가 함께 기재돼 있으므로 매각목록과 호실별 점유관계를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 최신 등기부에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격비교 면적 불일치. 최근 실거래 표본은 12.95㎡~29.39㎡이고 가격비교 기준 면적은 79.89㎡입니다. 제공된 평균값만으로 적정 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.
- 유찰률 착시 경계. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 이용상태·면적·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 근린상업지역·재정비촉진지구·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한의 적용범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 내려온 것이 아니라, 아직 확인할 것이 많다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 818,688,000원까지 낮아졌지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 247,812,500원보다 훨씬 높은 수준이고 거래 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 권리에서는 더 중요한 문제가 있습니다. 본건 103호 한도경이 말소기준보다 앞선 2020.11.09 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 승계액이 미상입니다.
즉 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 실질취득가를 818,688,000원으로 고정하면 안 됩니다. 임차보증금 확인 전에는 실질취득가 자체를 확정할 수 없고, 가격 측면에서도 최근 거래 참고치보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 다회 유찰·낮은 경매 낙찰 통계·면적 불일치 시세·선순위 가능 임차인이라는 요소가 동시에 남아 있는 사건입니다.
