* 인수 0원은 제시된 배당 시나리오의 계산값입니다. 대상 호실 점유자의 임대차보증금 및 실제 인수 여부까지 확정한 금액은 아닙니다.
서울북부지방법원 2025타경12317. 서울 중랑구 상봉동 상봉베스트원아파트 지하2층1호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이며, 별내농업협동조합이 신청한 경매의 청구금액은 3,500,000,000원입니다. 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 4,200,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다.
등기부상 선순위에 존재했던 다른 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 별내농업협동조합의 근저당권과 그 뒤에 설정된 저축은행 공동 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 선순위 근저당권이 말소된다는 사실과 점유자의 보증금 또는 명도 문제가 없다는 사실은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 지하2층1호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 망우로 304 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 지하2층1호 |
| 감정상 이용상태 | 기호 가·나: 공부상 일반음식점 / 기호 다·라·마·바: 공부상 휴게음식점 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 455,000,000원 |
| 최저매각가 | 232,960,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 별내농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14. 을구 5번 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
2019년 금덕수 근저당권, 2020년 이현주 근저당권, 2022년 박재한 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.14. 별내농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 저축은행 공동 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대상 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 실제 임차인 또는 점유자로 분류된 5명이 등장합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 그러나 이들은 서로 다른 호실에 기재되어 있으며, 매각 대상 지하2층1호에 대응하는 점유자는 별도로 구분해야 합니다.
| 성명 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)디에스케이지코리아 정대성 | 지하2층1호 · 매각 대상 | 2024.05.29. | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 보증금 확인 |
| (주)혜당인터내셔널 박중현 | 1층107호 · 다른 호실 | 2023.12.20. | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 대상 호실 외 점유 |
| 유효간 | 1층106호 · 다른 호실 | 2022.10.28. | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 배당요구 2025.06.26. · 대상 호실 외 |
| 최소영 | 1층104호 · 다른 호실 | 2021.10.29. | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 대상 호실 외 점유 |
| 한도경 | 1층103호 · 다른 호실 | 2020.11.09. | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 배당요구 2025.06.09. · 대상 호실 외 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 한 검토 상태입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 다른 호실 점유자의 대항력을 최종 확정한 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아 보여도 직접 비교할 수 없다
제시된 거래자료의 단지명은 건원베스트원이며, 대상 면적 참고치는 112.68㎡입니다. 그러나 실거래 12건은 모두 이 면적과 일치하지 않습니다. 거래자료의 면적도 12.95~29.39㎡로 서로 차이가 큽니다. 따라서 이 거래들의 평균을 지하2층1호의 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08. | 13.27㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.08. | 27.31㎡ | 6 | 316,500,000원 |
| 2026.06. | 27.93㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06. | 22.14㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02. | 22.14㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12. | 12.95㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.12. | 22.14㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10. | 29.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07. | 12.95㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.07. | 13.27㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05. | 22.14㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2025.04. | 22.14㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 8건 | 247,812,500원 |
전체 12건 평균은 228,041,666원으로, 최저가 232,960,000원은 이 평균의 102.2%입니다. 반면 최근 12개월 평균은 247,812,500원으로, 최저가는 이 금액의 94.0%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군 사이에는 +31.5%의 상승 추세가 표시되어 있습니다.
하지만 거래 표본마다 면적과 층이 다르고, 특히 지하2층1호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적 거래가 확인되지 않습니다. +31.5% 역시 면적 구성 차이가 반영된 평균 변화이므로 대상 물건 자체의 가격 상승률로 단정할 수 없습니다. 최근 거래 한 건만 보아도 2026.08. 거래가는 135,000,000원이지만 면적은 13.27㎡, 층은 8층으로 대상 물건과 조건이 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,061,440원 |
| 1. 을구 5번 · 별내농업협동조합 근저당권 | 4,200,000,000원 | 228,898,560원 |
| 2. 을구 7번 · 저축은행 공동 근저당권 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 6,200,000,000원 | 228,898,560원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 5,971,101,440원 |
집행비용은 추정치이며, 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 을구 5번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 공동담보 배당관계도 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 미배당 채권 합계가 곧 매수인 인수금액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(51.2%) | 232,960,000원 | 228,898,560원 | 5,971,101,440원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 186,368,000원 | 182,958,848원 | 6,017,041,152원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 149,094,400원 | 146,207,078원 | 6,053,792,922원 | 0원* |
* 인수 0원은 임대차보증금 인수 여부를 최종 확정한 값이 아닙니다. 장래 유찰 시 가격은 제시된 가정이며 실제 기일·최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금을 합산해야 합니다.
현재 대상 호실의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로, 보증금 인수형 구조가 존재한다고 단정할 수도, 인수 위험이 완전히 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 232,960,000원을 확정적인 실질취득비용으로 간주하여 시세와 비교하는 것은 보류해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉역 남동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물입니다. 석재붙임 외벽과 하이샤시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 대상 지하층의 실제 이용 가능 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지 등으로 이용 중이며, 북측과 남측에 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있어 실제 매수 및 이용에 적용되는 조건을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항에는 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 단지 전체는 114세대로 기재되어 있으나, 제공된 실거래는 지하2층1호와 면적이 일치하지 않습니다. 일반 주거 세대의 거래 통계만으로 이 물건의 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 지하2층1호의 전유부분·대지권·매각 범위 및 감정평가 기호와의 대응관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 실제 용도. 일반음식점·휴게음식점의 공부상 이용상태와 현재 현장 용도, 영업 가능 여부, 출입구 및 시설 상태를 대조하세요.
- 점유자 확인. (주)디에스케이지코리아 정대성의 실제 점유 여부, 임대차계약과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 다른 호실 분리. 1층103호·104호·106호·107호의 점유자를 지하2층1호의 임차인으로 중복 합산하지 말고 매각 범위별로 구분하세요.
- 근저당권 이전. 별내농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 실질취득비용. 실제 낙찰가 외에 승계 가능한 보증금, 명도비용, 미납 관리비, 세금 등 추가 비용을 따로 검토하세요.
- 시세 재산정. 대상과 동일하거나 비교 가능한 지하층·상업용도·면적의 거래가격과 임대수익을 확보한 뒤 가격을 판단하세요.
- 유찰 사유. 현재 3회 유찰된 원인이 가격인지, 물건의 용도·점유관계·시설 상태인지 현장과 관련 자료를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 법원 매각공고를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 물건은 감정가 455,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 232,960,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이전 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 근저당권들도 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 확인되는 권리상 요소입니다.
그러나 매각 대상은 지하2층1호입니다. 현황조사에 나타난 선순위 전입자 중 상당수는 다른 호실의 점유자이므로 대상 물건의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 대상 호실 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 인수 0원이라는 배당 계산값만 믿고 점유·명도 위험을 무시할 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최근 거래 평균보다 낮다는 계산은 존재하지만 실거래의 면적과 이용상태가 대상과 맞지 않아 적정 시세를 확인한 것으로 볼 수 없습니다. 3회 유찰·시세 비교 불가·대상 점유자 보증금 미상이라는 조건이 함께 존재하므로 현재 단계에서는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 대상 호실의 권리·점유관계를 확정하고 실제 비교 가능한 시세를 확보한 후에야 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
