인천지방법원 2025타경34690. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 2층 206호입니다. 감정가 197,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,571,000원입니다. 소유자는 주식회사보명에스로, 2023.07.06. 거래가액 201,455,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 서울시산림조합 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 예상배당에서는 매각대금 67,571,000원 중 집행비용 1,616,278원을 제외한 65,954,722원이 근저당권에 배당되고, 그 뒤 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 968,492,410원 대비 미배당액은 902,537,688원이지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 2층206호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사보명에스 · 2023.07.06. 소유권이전 · 거래가액 201,455,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 730,154,655원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06. 서울시산림조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.07.06. 설정된 서울시산림조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 성은미 가압류, 국세·지방세 압류, 하나카드 주식회사 가압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.10.에는 해당 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대운 | 2024.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안해원 | 2025.10.02 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장보람 | 2025.10.02 | 3,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손재희 | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.06.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 예상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 안해원은 보증금이 확인되지 않았고, 네 임차인 모두 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 840,000,000원 | 65,954,722원 |
| 3. 가압류 · 성은미 | 87,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,992,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 968,492,410원 중 예상 배당액은 65,954,722원, 미배당액은 902,537,688원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 구래역·양촌역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 206호입니다. 위생설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 포장도로와 북측 보행자도로에 접하며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역· 택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 용도가 오피스텔이고 현재까지 3회 유찰된 만큼, 입찰가는 향후 재매각 가능성과 실제 거래가격을 별도로 확인해 정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 최저가 67,571,000원만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래가격을 직접 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 체납액을 확인하세요.
- 안해원 보증금 확인. 전입일은 2025.10.02.로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 임차인 4명 점유 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유·인도 상황에 따라 명도 절차와 비용·기간이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.10. 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·체납세액·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.06. 서울시산림조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 197,000,000원에서 67,571,000원까지 내려온 숫자만으로 투자매력을 판단하면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고 용도는 오피스텔이며, 국세·지방세 압류 3건에 대한 당해세 확인도 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 현재 단계의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 거래가격과 세금·점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
