인천지방법원 2025타경34690. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층 1020호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 현재 소유자는 주식회사보명에스입니다. 2023.07.06. 거래가액 256,495,000원으로 소유권이전된 뒤 같은 날 서울시산림조합 명의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 성은미 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 강남구·김포시 압류, 근로복지공단 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 배당금이 부족해 채권자가 전액 변제받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1020호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사보명에스 · 2023.07.06. 소유권이전 · 거래가액 256,495,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 730,154,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.07.06. 서울시산림조합 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으나, 말소기준 자체의 선후관계는 2023.07.06. 설정일을 기준으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대운 | 2024.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안해원 | 2025.10.02 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장보람 | 2025.10.02 | 3,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손재희 | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준인 2023.07.06.보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금의 배당 여부와 별개로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 안해원의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 후순위이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 86,093,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 840,000,000원 | 84,143,326원 |
| 3. 가압류 · 성은미 | 87,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,093,000원 가정 시 집행비용 1,949,674원을 제외한 84,143,326원이 근저당 배당으로 계산되고, 후순위 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 총 미배당액은 853,356,674원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배당 부족액이 커도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 구래역·양촌역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용하며, 서측 포장도로와 북측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 대조. 임차인 4명의 점유부분·확정일자·배당요구 여부와 안해원의 보증금을 최신 명세서로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·강남구·김포시 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 선순위 배당액을 가늠할 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 서울시산림조합의 근저당이 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 배당요구 및 채권자 현황과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 동일 오피스텔의 최근 매매가격과 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 명도 준비. 임차인이 실제 점유하고 있으므로 대항력 인수 여부와 별개로 낙찰 후 인도·명도 절차는 예상해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔의 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023.07.06. 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤 전입해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 감정가 251,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 86,093,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘싸졌다’고 해석해선 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고 오피스텔이라는 용도, 다회 유찰 이력이 함께 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 물건은 인수위험보다 실제 시장가격과 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
