인천지방법원 2025타경34690. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층 1023호입니다. 감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 86,093,000원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.06 서울시산림조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이며 공동담보목록 제2023-1544호가 기재돼 있습니다. 이후 국세 압류, 하나카드 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류, 근로복지공단 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 실제 임차인은 주식회사 대운, 안해원, 장보람, 손재희 4명입니다. 네 임차인의 전입일은 모두 2023.07.06 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 특히 안해원은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금 미상이라는 사실 자체는 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1023호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사보명에스 · 2023.06.19 매매 · 거래가액 256,495,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 730,154,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.07.06 설정된 서울시산림조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 등기된 국의 압류, 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.02.10에는 이 1번 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로 독립한 선순위 권리가 아니라 기존 1번 근저당권의 이전 등기입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대운 | 2024.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안해원 | 2025.10.02 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장보람 | 2025.10.02 | 3,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손재희 | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 네 임차인 모두 전입신고가 말소기준일인 2023.07.06보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력으로 보증금을 매수인에게 승계시키는 임차인은 없습니다. 보증금이 확인된 3명의 금액을 단순 합하면 23,000,000원이지만, 안해원의 보증금은 미상이고 이 금액들은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 86,093,000원으로 감정가 251,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 근저당권 · 서울시산림조합 | 840,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,992,410원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 880,992,410원 중 84,143,326원이 배당되고, 미배당액은 796,849,084원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서 신청채권 청구액은 730,154,655원이고 예상 배당액은 84,143,326원으로 전액 만족되지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가는 60,265,099원, 채권자 배당액은 58,780,327원, 미배당은 822,212,083원으로 증가합니다. 5회 유찰 시 매각가는 42,185,569원, 채권자 배당액은 41,026,229원, 미배당은 839,966,181원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 구래역·양촌역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡이며 토지면적은 1,684.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없으므로, 최저가 86,093,000원이 실제 거래시장 대비 어느 수준인지 별도 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 단정하지 말고 오피스텔의 임대수요·거래량·동일 건물 거래가격을 확인하세요.
- 임차관계. 실제 임차인 4명은 모두 대항력이 없지만, 안해원의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서의 최종 기재를 대조하세요.
- 근저당 이전. 2026.02.10 기존 1번 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 사항을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당권은 채권최고액 840,000,000원에 공동담보목록 제2023-1544호가 기재돼 있으므로 배당구조 확인 시 공동담보 관계를 함께 봐야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 현재 자료상 비교적 명확합니다. 2023.07.06 서울시산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 전부 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 세 번 유찰돼 감정가 251,000,000원에서 86,093,000원까지 내려왔지만, 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%”라는 숫자만으로 싸다고 결론내려서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 오피스텔의 실제 시장가격과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
