인천지방법원 2025타경34690. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층 1019호입니다. 현재 소유자는 주식회사보명에스이고, 2023.07.06. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 256,495,000원입니다. 같은 날 설정된 서울시산림조합 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 이 근저당권은 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리분석만 보면 선순위 임차권 인수형은 아닙니다. 현황조사에 잡힌 주식회사 대운·안해원·장보람·손재희의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.06.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 안해원은 보증금이 확인되지 않았고, 4명 모두 점유관계가 존재하므로 낙찰 후 실제 인도 상태와 계약관계는 원문서로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1019호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사보명에스 · 2023.07.06. 소유권이전 · 거래가액 256,495,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 730,154,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2023.07.06. 근저당이 기준
말소기준권리는 2023.07.06. 서울시산림조합 근저당권입니다. 이후 성은미 가압류, 김포시·국 압류, 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 순위는 기존 근저당권을 승계하는 구조입니다.
② 점유자·임차 관계 — 4명 모두 말소기준일 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대운 | 2024.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안해원 | 2025.10.02 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장보람 | 2025.10.02 | 3,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손재희 | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유자로 확인된 인원은 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 현재 자료상 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 안해원의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 계약관계를 최종 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 86,093,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 840,000,000원 | 84,143,326원 |
| 3. 가압류 · 성은미 | 87,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,992,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 968,492,410원 중 예상 배당은 84,143,326원이며, 미배당액은 884,349,084원입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 구래역·양촌역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로. 서측 포장도로와 북측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 251,000,000원 대비 3회 유찰됐지만 최근 거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 점유자 확인. 주식회사 대운·안해원·장보람·손재희의 실제 점유 범위, 계약관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 안해원 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 우선배당 금액을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.10. 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 4명 확인되므로 인도명령·협의·집행에 필요한 시간과 비용을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유가 승부처
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.06. 근저당권이고, 확인된 4명의 점유자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원이라 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 현재 최저가는 86,093,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 그 숫자 자체를 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 점유자 4명의 실제 명도 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과 가능, 가격 판단은 실거래 확인 후, 세금·점유는 입찰 전 재검증입니다.
