🔥 감정가 대비 34.3% 🧾 인수 0원 👥 실제 임차인 4명 ⚠️ 3회 유찰
86,093,000원
인천지방법원 2025타경34690. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층 1021호입니다. 감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 86,093,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현 소유자 주식회사보명에스는 2023.06.19 매매를 원인으로 256,495,000원에 취득했고, 2023.07.06 소유권이전과 같은 날 서울시산림조합 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2023-1544호가 기재돼 있으며, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 성은미 가압류, 국 압류, 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류, 근로복지공단 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.10에는 기존 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1021호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사보명에스 · 거래가액 256,495,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 730,154,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.07.06 서울시산림조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당권은 2026.02.10 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준의 시간적 순위는 그대로입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대운 | 2024.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안해원 | 2025.10.02 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장보람 | 2025.10.02 | 3,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손재희 | 2024.07.18 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 명 모두 2023.07.06 말소기준권리 이후 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 안해원은 보증금이 확인되지 않았고, 각 임차인의 확정일자·배당요구 여부 역시 확정되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 하지만 감정가 할인율만으론 부족
현재 최저매각가는 86,093,000원으로 감정가 251,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에서 동일 물건군의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 884,349,084원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 909,712,083원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,569원 | 41,026,229원 | 927,466,181원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 근저당 · 서울시산림조합 | 840,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 가압류 · 성은미 | 87,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,992,410원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 968,492,410원 중 채권자 배당액은 84,143,326원, 미배당은 884,349,084원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 구래역·양촌역이 소재해 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 감정 당시 오피스텔로 이용 중이며 위생설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 포장도로, 북측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡이며 토지면적은 1,684.3㎡입니다.
- 토지거래허가 표기. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.06 근저당권과 2026.02.10 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 4명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만, 안해원의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 오피스텔의 실제 매매가와 임대조건을 대조하세요.
- 3회 유찰 의미. 현재 가격까지 세 차례 시장에서 선택받지 못했다는 점을 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2023.07.06 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 251,000,000원에서 3회 유찰돼 86,093,000원까지 내려왔어도, 감정가 할인율이 실제 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 실제 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 ‘34.3%니까 싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건은 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요한 오피스텔입니다.
