광주지방법원 2026타경30766. 광주 북구 신안동 478-5 4층405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 말소기준권리는 2019.12.23 윤영도 근저당권 15,000,000원입니다. 그 뒤 2026.03.17 박치영의 강제경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 조사된 실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 김승철은 2019.11.15 전입, 보증금 50,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서며 배당표에서 대항력 있음·우선변제권 없음·매수인 인수로 반영되어 있습니다. 구채림과 채양원도 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 47,400,000원 / 47,400,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 57,812,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급 | 2026.09.23 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.23
2017.01.19 설정된 김준현 전세권 40,000,000원은 2019.10.30 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 현재 기준권리는 2019.12.23 윤영도의 근저당권이며, 2026.03.17 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기의 말소 여부와 별도로 확인해야 하므로, 이 사건에서는 임차관계가 실질적인 위험 포인트입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 선순위 전입 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채양원 | 2018.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구채림 | 2019.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김승철 · 702호 | 2019.11.15 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김성환 | 2021.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박치영 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민형 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 47,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,253,200원 |
| 인수 · 임차인 김승철 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 윤영도 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박치영 | 57,812,054원 | 31,146,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 72,812,054원 중 예상 배당은 46,146,800원이며, 현재 회차 미배당은 26,665,254원입니다. 김승철 보증금은 배당액 0원·매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 가격 판단을 낙찰가만으로 하지 않고 보증금 기준의 실질취득 구조로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차보증금 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,400,000원 | 46,146,800원 | 26,665,254원 | 50,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 37,920,000원 | 36,837,440원 | 35,974,614원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 30,336,000원 | 29,389,952원 | 43,422,102원 | 50,000,000원 |
유찰되면 법원 최저가는 37,920,000원, 30,336,000원으로 내려가지만, 김승철 보증금은 계속 50,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가는 것 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 아니라 실제로 남는 임차보증금 부담입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 신안동 용봉초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하1층~지상10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배·타일붙임 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 815,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로한면이며 준주거지역과 제2종일반주거지역 관련 지정이 확인됩니다.
- 위반건축. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 절차·입찰 체크리스트
- 김승철 보증금 확인. 2019.11.15 전입·보증금 50,000,000원·우선변제권 없음·매수인 인수로 계산된 근거를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 구채림·채양원 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 김승철 신고 부분 확인. 조사 내용에는 김승철의 점유 부분이 702호로 적혀 있으므로, 본건 405호와의 관계를 원본 현황조사·명세서에서 대조해야 합니다.
- 박치영 관계 확인. 임차인 이름과 경매개시결정 채권자 이름이 같아 관계인 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
- 기각 기록 확인. 2026.09.14 채권자 박OO에게 기각결정정본이 발송되어 2026.09.16 도달한 기록이 있습니다. 2026.10.06 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰 최저가를 시세 기준으로 사용하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수관계를 먼저 본다”
이 사건은 등기상 말소기준권리 자체는 명확하지만, 임차관계가 단순하지 않습니다. 김승철은 보증금 50,000,000원의 대항력 임차인으로 계산되어 있고, 구채림·채양원 역시 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 현재 최저가 47,400,000원이 보증금 50,000,000원보다 낮다는 점 때문에, 대항력 인수형 원칙상 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 약 50,000,000원의 실질취득 구조입니다. 게다가 최근 실거래 자료도 없어 가격이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인의 실제 점유호수·보증금·확정일자·배당요구 및 인수범위를 원본에서 확정하는 것입니다.
