광주지방법원 2026타경30766. 광주 북구 신안동 478-5 소재 4층 424호에 대한 강제경매입니다. 공부상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자는 유한회사하나로, 신청채권자는 박치영입니다. 청구금액은 57,812,054원으로 최저매각가 32,400,000원을 웃돕니다.
등기부상 과거 광주농업협동조합과 국민은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리로 지정된 것은 2026.03.17. 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 등기된 근저당권이 남아 있지 않다는 점만 보면 단순해 보일 수 있지만, 이 사건의 핵심은 등기부 외부의 점유·임대차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 · 4층 424호 |
| 도로명주소 | 서양로 20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 이용상태 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 10층 |
| 소유자 | 유한회사하나로 (2015.11.20. 소유권이전) |
| 감정가 | 32,400,000원 |
| 최저매각가 | 32,400,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박치영 / 57,812,054원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.17. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 등기부 발급일 | 2026.09.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2026년 강제경매개시결정
광주농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원, 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,650,000,000원이었으나 두 권리 모두 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이 금액들을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
과거 박용준이 신청했던 2024타경67185 강제경매개시결정도 2026.01.16. 등기 말소되었습니다. 현재 사건의 기준은 박치영이 신청한 2026타경30766의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정이지만, 등기 말소와 임차인의 대항력·보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 6명 조사, 인수 위험은 미확정
현황조사에서 확인되는 인물은 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환·김승철입니다. 모두 말소기준권리인 2026.03.17.보다 앞선 전입일이 기재되어 있습니다. 다만 전입일만으로 대상 호실의 실제 점유, 임차인 지위 및 대항력 성립 여부가 모두 확정되는 것은 아닙니다.
| 조사 인물 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박치영 | 2022.03.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계 확인 신청채권자와 동일 이름 |
| 구채림 | 2019.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 점유·보증금 확인 |
| 채양원 | 2018.12.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 명세서·점유 확인 |
| 최민형 | 2022.08.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 점유·보증금 확인 |
| 김성환 | 2021.02.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 점유·보증금 확인 |
| 김승철 702호 기재 |
2019.11.15. | 50,000,000원 | 424호 기준 미확정 | 확정 불가 | 호실 불일치 424호 인수 확정 금지 |
조사 인물 6명은 현황조사 등에 기재된 인원으로, 424호의 임대차계약이 확인된 실제 임차인 6명을 의미하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고로 확인된 인물은 없지만, 실제 임차인 수와 각 보증금의 합계는 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 32,400,000원입니다. 배당 가정에서는 김승철의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수액으로 표시하고 있습니다. 그러나 김승철의 기재 호실이 702호이므로 해당 인수액을 424호에 그대로 적용하는 것은 부적절합니다.
| 판단 항목 | 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 32,400,000원 | 신건 입찰 기준 |
| 보증금 인수 가정 | 50,000,000원 | 702호 기재 · 424호 적용 미확정 |
| 424호 확정 인수액 | 확정 불가 | 실제 임차인·배당관계 확인 필요 |
| 실질취득가 | 산정 보류 | 확정 인수액 및 시세 확인 필요 |
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조라면 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 현상이 나타날 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 하락액만큼 실질취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다.
다만 이 사건의 배당 가정은 김승철에게 예상배당 0원을 배정하면서 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 기재하고 있습니다. 이 경우에는 낙찰대금에 전액 인수액을 별도로 더하는 계산이 되므로, 단순히 실질취득가를 50,000,000원으로 고정해서도 안 됩니다. 배당 여부·실제 잔존채무·호실 귀속을 확인하고 인수액을 재산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 983,200원 |
| 1. 임차인 김승철 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 박치영 | 57,812,054원 | 31,416,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 가정을 재현한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 김승철 보증금 50,000,000원의 매수인 인수 가정은 호실 불일치로 검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가를 기준으로 집행비용 983,200원을 제외하면 신청채권자 박치영에게 31,416,800원이 배당되는 계산입니다. 청구액은 57,812,054원이므로 26,395,254원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 신청채권자에게 남는 채권 부족분을 나타내며, 그 자체가 매수인이 인수하는 금액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 32,400,000원 | 31,416,800원 | 26,395,254원 | 50,000,000원 가정* |
| 1회 유찰 (80%) | 25,920,000원 | 25,053,440원 | 32,758,614원 | 50,000,000원 가정* |
| 2회 유찰 (64%) | 20,736,000원 | 19,962,752원 | 37,849,302원 | 50,000,000원 가정* |
* 각 회차의 50,000,000원은 김승철 보증금을 전액 인수하는 것으로 처리한 가정값입니다. 김승철은 702호로 기재되어 있으므로 매각 대상 424호의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 다른 조사 인물들의 보증금 인수 가능성도 반영되어 있지 않습니다.
유찰 시 최저매각가는 32,400,000원에서 25,920,000원, 20,736,000원으로 하락합니다. 반면 신청채권자의 미배당액은 각 회차에서 증가합니다. 이 변화만으로 매수인의 실질취득비용을 계산할 수는 없습니다.
⑥ 시세 비교 — 가격 적정성 판단 보류
이 물건은 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인할 수 없어 최저가 32,400,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 물건이므로, 비교 대상의 용도와 실제 이용상태를 구분해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 용봉초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 10층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 물건 분류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용 형태와 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 준주거지역과 제2종일반주거지역 관련 사항이 기재되어 있고, 토지구획정리사업지구·상대보호구역 등도 확인됩니다.
- 공시지가. 815,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래가격과 거래량을 확인할 수 없어 현재 자료만으로 재매각 용이성이나 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.
⑧ 절차 및 입찰 체크리스트
- 경매 진행 상태 확인. 2026.09.14. 채권자 박OO에 대한 기각결정정본 발송, 2026.09.16. 도달 기록이 있습니다. 이 기록만으로 현재 사건 전체의 기각·취소 여부를 확정할 수 없습니다. 2026.10.06. 매각기일의 유지 여부와 최신 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 호실 불일치 해소. 김승철의 702호 기재가 매각 대상 424호와 어떤 관계인지 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 확정. 조사 인물 6명의 실제 점유 호실과 계약관계를 확인해야 합니다. 전입자 수를 그대로 실제 임차인 수로 확정해서는 안 됩니다.
- 대항력 확인. 각 인물의 전입일 외에 실제 점유, 임대차계약 및 대상 호실의 일치 여부를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 인물은 대항력·우선변제 여부를 확정하지 않습니다.
- 신청채권자 관계 확인. 박치영의 신청채권 원인과 현황조사상 박치영의 점유·임대차관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 각 임차인의 보증금, 예상배당액, 잔존 인수액을 확정한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔·근린시설의 최근 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 사항을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 사건 진행 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가보다 확정되지 않은 인수액이 문제”
이 사건은 감정가 32,400,000원의 신건입니다. 과거 근저당권은 이미 말소되었고 현재 말소기준권리는 2026.03.17. 강제경매개시결정입니다. 그러나 등기상 권리구조가 비교적 단순하다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
가장 중요한 문제는 424호와 702호의 불일치입니다. 보증금 50,000,000원의 김승철을 424호의 확정 선순위 임차인으로 처리하는 것은 근거가 부족합니다. 반대로 나머지 조사 인물들의 보증금과 점유관계도 확정되지 않아 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.
여기에 시세 비교자료가 없고 기각결정 관련 송달 기록까지 확인됩니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리·절차·가격 검증 우선입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체로 실질취득비용이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차인과 인수액을 확정한 다음, 그 실질취득비용을 확인된 최근 시세와 비교해야 합니다.
