광주지방법원 2026타경30766. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 현 등기부에는 담보권이 남아 있지 않습니다. 과거 광주농업협동조합·국민은행·윤영도의 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년 박용준의 강제경매도 취소기각결정 후 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026.03.17 박치영의 강제경매개시결정입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 현황조사에는 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환·김승철이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 현재 강제경매개시결정일보다 앞섭니다. 그러나 보증금이 확인되는 사람은 김승철뿐이고, 확정일자는 확인되지 않았으며, 김승철의 점유부분도 702호로 표시돼 있어 실제 본건 617호에 어느 임차관계가 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층617호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 북구 서양로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상10층 |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 27,300,000원 / 27,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박치영 / 57,812,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 현재 담보권은 없지만 임차관계가 핵심
과거 설정됐던 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 진행시키는 권리는 2026.03.17 박치영의 강제경매개시결정이고, 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 등기상 담보권 인수 문제는 단순하지만, 현재 조사된 전입자들이 기준일보다 먼저 전입해 있어 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 가능성은 열어 두고 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박치영 | 알 수 없음 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구채림 | 알 수 없음 | 2019.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 채양원 | 알 수 없음 | 2018.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민형 | 알 수 없음 | 2022.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성환 | 알 수 없음 | 2021.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승철 | 702호 | 2019.11.15 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 조사된 인원은 6명입니다. 다만 전입일만으로 본건 617호에 대한 대항력을 확정할 수는 없습니다. 특히 김승철은 보증금 50,000,000원이 확인되지만 점유부분이 702호로 적혀 있어 본건과의 연결 여부를 확인해야 하고, 나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다.
③ 배당 및 회차별 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 891,400원 |
| 인수 · 김승철 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 박치영 | 57,812,054원 | 26,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 27,300,000원 가정. 신청채권자 청구액 57,812,054원 중 26,408,600원이 배당되고 31,403,454원이 미배당됩니다. 배당 모형상 김승철 보증금 50,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 27,300,000원 | 26,408,600원 | 31,403,454원 | 50,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 21,840,000원 | 21,046,880원 | 36,765,174원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 17,472,000원 | 16,757,504원 | 41,054,550원 | 50,000,000원 |
④ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 27,300,000원이나 향후 유찰가만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 현재 배당 모형에는 50,000,000원의 임차인 인수 가정이 존재하므로, 표면 최저가보다 실제 인수관계 확정이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용봉초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상10층이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 1,314.4㎡, 주상용·평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이용계획이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 617호 실제 점유자 확인. 조사된 6명의 전입자가 각각 어느 호실을 점유하는지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 김승철 702호 표시 확인. 보증금 50,000,000원이 확인되지만 점유부분은 702호입니다. 본건 617호에 대한 인수 여부를 단정하기 전에 호실 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 확인. 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 박치영 관계 확인. 전입자 박치영과 신청채권자 박치영이 동일 이름이므로 임차인인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 ‘누가 무엇을 점유하는가’
등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당권이 없어 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 기준권리보다 먼저 전입한 사람이 6명 있고, 보증금과 확정일자 또는 점유범위가 불명확한 사람이 다수입니다. 배당 모형은 김승철의 보증금 50,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하지만 그의 점유부분은 702호로 표시돼 본건 617호와 일치하지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 가장 중요한 것은 27,300,000원이라는 낮은 표면가격이 아닙니다. 617호의 실제 점유자·보증금·대항력·인수액을 확정하는 것입니다. 시세 자료도 없으므로 가격 매력도를 따질 근거가 부족하며, 임차관계가 정리되기 전에는 유찰 여부만으로 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
