광주지방법원 2026타경30766. 광주 북구 신안동 478-5의 6층 615호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이며, 2015.11.20 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매는 채권자 박치영의 강제경매로 진행되고, 신청채권액은 57,812,054원입니다.
등기부에 과거 광주농업협동조합·주식회사국민은행·윤영도의 근저당이 있었지만 제공된 등기상 이들은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석 계산의 기준은 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환·김승철 등 6명이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층615호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 24,100,000원 / 24,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박치영 / 57,812,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
이번 계산상 말소기준은 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 2012년 광주농업협동조합 근저당과 2015년 주식회사국민은행 근저당, 2016년 윤영도 근저당은 제공된 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2023년 윤영도의 임의경매개시결정도 2025.04.03 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 5,000만원 인수 계산
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박치영 | 알수없음 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구채림 | 알수없음 | 2019.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 채양원 | 알수없음 | 2018.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민형 | 알수없음 | 2022.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성환 | 알수없음 | 2021.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승철 | 702호 | 2019.11.15 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
김승철은 현황조사상 전입일이 2019.11.15이고 보증금은 50,000,000원입니다. 제공된 배당계산은 이 보증금을 전액 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 신건 최저가 24,100,000원만 보면 안 되고, 현재 계산상 24,100,000원 + 50,000,000원 = 74,100,000원의 부담을 기준으로 봐야 합니다.
나머지 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금·점유호실·임대차계약의 실제 존재를 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 현황조사상 실제 확인 대상은 6명입니다.
③ 시세 비교 — 실거래 자료 없이 최저가만으로 판단 금지
동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 24,100,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 현재 배당계산상 매수인 인수액이 50,000,000원이므로 최저가 24,100,000원만을 기준으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 833,800원 |
| 인수 · 김승철 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 박치영 | 57,812,054원 | 23,266,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 24,100,000원 가정 시 신청채권자 박치영에게 23,266,200원이 배당되고 미배당은 34,545,854원입니다. 김승철 보증금 50,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 50,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 24,100,000원 | 23,266,200원 | 34,545,854원 | 50,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 19,280,000원 | 18,532,960원 | 39,279,094원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 15,424,000원 | 14,746,368원 | 43,065,686원 | 50,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용봉초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 구분건물들은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물이며 승강기·도시가스· 위생·급배수·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 표시돼 있고, 토지구획정리사업지구·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김승철의 702호 표기 확인. 경매 대상 615호와 현황조사 점유부분 702호가 일치하지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대상 호실 귀속을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 5명 확인. 박치영·구채림·채양원·최민형·김성환의 실제 점유호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 계산상 매수인 인수액이 50,000,000원이므로 신건 최저가 24,100,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 채권자 박치영과 전입자 박치영의 관계 확인. 동일 이름으로 표시돼 있으므로 실제 동일인인지, 임차관계가 존재하는지 원본 대조가 필요합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 오피스텔의 실제 매매가·임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,410만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면 최저가는 24,100,000원이지만 현재 배당계산상 김승철 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 신건 기준으로는 최저가와 현재 인수액을 합친 부담이 74,100,000원이고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 전입자 5명도 남아 있습니다. 게다가 김승철의 점유부분은 702호로 기재돼 경매 대상 615호와 일치하지 않습니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 누가 실제 615호를 점유하는지, 김승철의 50,000,000원 보증금이 대상 호실에 귀속되는지, 나머지 전입자들의 임차보증금이 존재하는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 자료만으로 가격 메리트까지 판단할 수 없습니다.
