서울남부지방법원 2026타경3468. 가산하우스디와이즈타워 9층 921호로, 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이소연은 2020년 12월 1일 거래가액 224,939,464원에 소유권을 취득했고, 2023년 2월 28일 중소기업은행이 채권최고액 1,016,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유입니다. 현황조사상 주식회사 랩바모스, 류학연은 2021년 1월 19일 사업자등록을 한 것으로 조사됐고 보증금은 33,000,000원입니다. 이는 말소기준인 2023년 2월 28일보다 앞서 데이터상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 배당표에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 2026년 3월 23일에는 같은 보증금 33,000,000원의 상가건물임차권도 등기되어 있으므로 두 기록의 보증금을 서로 더해 66,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3468 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제921호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이소연 (2020.12.01. 거래가액 224,939,464원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 863,183,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금·지상권은 별도 확인
2020년의 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 2월 28일 중소기업은행 근저당입니다. 2026년 1월 30일 임의경매개시결정과 2026년 3월 23일 임차권등기는 말소기준 이후 등기입니다. 다만 임차인의 사업자등록·점유 시점은 2021년으로 말소기준보다 앞서기 때문에, 등기 순서만 보고 임차권이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 보증금은 3,300만원, 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 랩바모스, 류학연 | 미상 · 2021.01.19 | 33,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 매수인 인수 |
| 주식회사랩바모스 | 건물 전부 · 임차권등기 2026.03.23 | 33,000,000원 | 임차권등기 자료만으로 별도 판정하지 않음 | 배당요구 2026.03.23 | 현황조사 보증금과 중복 합산 금지 |
실제 임차보증금은 33,000,000원으로 봐야 합니다. 현황조사와 임차권등기 양쪽에 같은 보증금이 나타나지만 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 동일 임차관계의 기록으로 확인되는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 33,000,000원만 반영하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 비교할 실거래 시세가 없다
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 202,000,000원이나 실질취득 최소 235,000,000원이 시장 시세보다 높은지 낮은지를 숫자로 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수와 별도 지상권이 존재하므로 최저가가 감정가 대비 몇 %인지만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 33,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,016,880,000원 | 198,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 채권최고액 1,016,880,000원 중 198,372,000원이 배당되고 818,508,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 임차보증금 33,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층 건물의 제9층 제921호이며 사용승인일은 2020.09.22입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 내부 이용. 외부관측상 921호~925호는 내부 벽체 없이 918호~920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부확인은 되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 202,000,000원 낙찰 시 임차보증금 33,000,000원을 합쳐 최소 235,000,000원으로 계산하세요.
- 토지 지상권. 매각물건명세서가 인수를 명시한 토지 을구 21번 지상권설정등기의 내용·존속기간·경제적 부담을 원본으로 확인하세요.
- 임차관계 중복 주의. 현황조사와 임차권등기의 보증금 33,000,000원을 이중으로 합산하지 마세요.
- 내부구획. 921호가 인접 918호~925호와 일체로 사용되는지, 독립적인 출입·벽체·설비 상태를 직접 확인하세요.
- 시세 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 임차보증금 인수와 토지 별도등기를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2.02억”이 전부가 아니다
이 사건의 핵심은 최저매각가 자체가 아니라 매수인이 실제로 부담하는 권리입니다. 신건 가격 202,000,000원에 대항력 임차보증금 33,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 235,000,000원이고, 여기에 금액으로 환산되지 않은 토지 을구 21번 지상권설정등기가 인수권리로 남습니다. 반면 비교 가능한 실거래 시세는 제공되지 않아 235,000,000원이 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 단순 말소형이 아니라, 임차보증금 승계·토지 지상권·내부 일체 이용 여부를 함께 확인해야 하는 권리확인형 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
