서울남부지방법원 2026타경3468. 가산하우스디와이즈타워 제9층 제922호로, 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 192,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후에도 남는 부담입니다.
말소기준권리는 2023.02.28. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사상 임차관계는 2021.01.19.부터 확인되고 점유개시는 2021.01.25.입니다. 즉 말소기준권리보다 앞선 임차관계이며, 배당 시뮬레이션은 보증금 33,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3468 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제922호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이소연 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 863,183,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상13층 · 사용승인일 2020.09.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
2023.02.28. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정과 2026.03.23. 상가건물임차권 등기는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 사업자등록신청일 2021.01.19.·점유개시일 2021.01.25.은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차관계 — 같은 3,300만원을 중복 합산하면 안 된다
| 임차인 | 범위 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 랩바모스,류학연 | 미상 | 2021.01.19. | 33,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 현황조사 |
| 주식회사랩바모스 | 건물 전부 | 2026.03.23. | 33,000,000원 | 임차권등기상 별도 판정 미상 | 미상 | 임차권등기 |
현황조사와 임차권등기에는 같은 법인명과 동일한 33,000,000원 보증금이 반복되어 나타납니다. 이를 서로 다른 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 임차권등기 내용상 임대차계약일은 2021.01.19.과 2024.02.01., 사업자등록신청일은 2021.01.19., 점유개시일은 2021.01.25.이며, 확정일자는 첫 계약에는 없고 두 번째 계약에는 2025.12.18.로 기재되어 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 192,000,000원이나 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 보증금 인수 때문에 실제 자금부담이 225,000,000원으로 올라가고, 토지 지상권 인수도 별도로 남습니다.
또한 공부상 공장(지식산업센터)이고, 외부관측상 제921호~제925호가 내부 벽체 없이 제918호~제920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정되지만 내부확인은 되지 않았습니다. 개별 호실의 독립적 이용·인도 상태는 입찰 전 반드시 확인할 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 33,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,016,880,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 근저당권은 채권최고액 1,016,880,000원에 비해 매각대금이 작아 828,368,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 임차보증금 33,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 33,000,000원 | 225,000,000원 | 828,368,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 33,000,000원 | 186,600,000원 | 866,230,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 33,000,000원 | 155,880,000원 | 896,520,320원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 33,000,000원 인수액 자체는 각 시나리오에서 그대로이므로, 유찰률만 보고 실제 취득비용을 계산하면 안 됩니다. 토지 지상권의 경제적 영향도 위 금액에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울세관구로지원센터 북서측 인근으로, 주위에는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 지하5층·지상13층 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물리적 확인. 외부관측상 제921호~제925호는 내부 벽체 없이 제918호~제920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정되나 내부확인은 되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 반영. 입찰가에 33,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 토지 지상권 확인. 매각물건명세서가 토지 을구 21번 지상권설정등기를 인수권리로 명시합니다. 경매 후 존속하는 권리라는 전제로 원문을 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 2021.01.19. 사업자등록신청·2021.01.25. 점유개시와 보증금 33,000,000원의 관계를 현황조사서·임차권등기·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 제922호가 인접 호실들과 벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되므로 독립 사용과 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 파산선고 확인. 소유자 이소연에 대해 2025.12.15. 서울회생법원 파산선고결정이 있고 2025.12.18. 등기되어 있어 관련 절차와 매각 진행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수 후 총액’을 봐야 한다
이 물건의 표면상 신건 가격은 192,000,000원이지만, 권리분석상 그 숫자로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차관계의 보증금 33,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 신건 기준 실질취득은 225,000,000원입니다. 여기에 매각물건명세서가 토지 을구 21번 지상권설정등기까지 인수권리로 명시합니다.
또한 공부상 공장(지식산업센터)이고 여러 호실이 벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되지만 내부확인이 되지 않았으며, 가격을 검증할 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 임차보증금 인수·지상권 존속·호실 독립성·실질취득 총액을 함께 확인하는 데 있습니다.
