서울남부지방법원 2026타경3468. 가산하우스디와이즈타워 9층 923호로, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,016,880,000원입니다. 이 근저당권과 2026.01.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 점유·사업자등록과, 명세서에 별도 인수로 적힌 토지 지상권입니다.
주식회사 랩바모스 관련 임대차는 2021.01.19 사업자등록신청, 2021.01.25 점유개시로 파악됩니다. 이는 말소기준권리인 2023.02.28보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 배당 시나리오는 보증금 33,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 192,000,000원이 아니라 최소 225,000,000원부터 출발합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제923호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이소연 · 2020.12.01 소유권이전 · 거래가액 213,767,685원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 863,183,966원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,016,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 별도 지상권이 핵심
2020.12.01 설정됐던 국민은행 근저당권은 2023.02.28 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 임차인의 사업자등록 및 점유는 그보다 앞선 2021년이므로 대항력 인수 문제가 남습니다. 이후 2026.03.23 주식회사랩바모스 명의 상가건물임차권도 등기됐으며 보증금은 동일하게 33,000,000원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·등록 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 랩바모스,류학연 | 사업자등록 2021.01.19 점유개시 2021.01.25 | 33,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 33,000,000원 인수 |
| 주식회사랩바모스 | 임차권등기 2026.03.23 건물 전부 | 33,000,000원 | - | 등기상 대항력 미상 우선변제 미반영 동일 보증금 기준 |
현황조사와 임차권등기에서 같은 법인과 동일한 33,000,000원 보증금이 확인되며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 33,000,000원 한 번만 반영하고 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 최근 시세와의 직접적인 할인율을 계산할 수 없습니다. 대신 확정적으로 계산할 수 있는 것은 최저매각가 + 매수인 인수보증금입니다. 현재 회차에서는 192,000,000원에 33,000,000원이 더해져 225,000,000원이 되고, 이는 감정가 192,000,000원의 117.2%입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 33,000,000원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 33,000,000원 | 186,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 33,000,000원 | 155,880,000원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 내려가지만 이 사건의 시나리오에서는 임차보증금 인수액 33,000,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 입찰가는 법원 최저가가 아니라 위 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다. 그리고 이 계산에도 토지 지상권의 별도 부담은 포함돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 33,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,016,880,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 중소기업은행에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 기준 미배당은 828,368,000원입니다. 임차보증금 33,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상13층, 사용승인일은 2020.09.22입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관구로지원센터 북서측 인근이며, 주변에는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 외부관측상 이 사건 부동산 목록 921호~925호는 내부 벽체 없이 918호~920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정되지만, 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능했습니다.
- 별도등기. 토지에 별도등기가 있으며 매각물건명세서에는 토지 을구 21번 지상권설정등기가 인수권리로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 현재 최저매각가 192,000,000원에 임차보증금 33,000,000원을 더한 225,000,000원을 기본 취득부담으로 계산하세요.
- 토지 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 을구 21번 지상권설정등기의 내용과 존속조건을 토지 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 랩바모스 관련 사업자등록·점유 및 임차권등기 현황, 실제 인도 가능 시점과 보증금 반환관계를 다시 대조하세요.
- 내부 일체 이용 상태 확인. 923호가 인접 호실들과 내부 벽체 없이 일체로 사용 중인 것으로 추정되므로, 독립 사용 가능 여부와 물리적 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 소유자 이소연에 대해 2025.12.15 서울회생법원의 파산선고결정이 있고 2025.12.18 등기돼 있으므로 경매절차와 관계 서류를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.92억 낙찰”이 아니라 “2.25억부터 시작”
이 사건의 숫자상 최저가는 192,000,000원이지만 실제 권리분석의 출발점은 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 33,000,000원이 매수인에게 남아 현재 회차 실질취득은 225,000,000원입니다. 여기에 금액으로 환산되지 않은 토지 을구 21번 지상권설정등기까지 인수권리로 기재돼 있습니다.
또한 923호를 포함한 921호~925호가 918호~920호와 내부 벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되고 내부확인은 이뤄지지 않았습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 법원 최저가가 아니라, 인수보증금·토지 지상권·실제 사용상태를 모두 합쳐 본 총부담입니다.
