서울남부지방법원 2026타경3468. 가산하우스디와이즈타워 제9층 제924호로, 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이소연은 2020.12.01 거래가 213,767,685원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권 1,016,880,000원이며, 이 근저당 자체는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 현황조사에 나타난 주식회사 랩바모스·류학연의 사업자등록신청일은 2021.01.19, 점유개시일은 2021.01.25로 말소기준인 2023.02.28보다 앞섭니다. 배당표 역시 이 임차인의 보증금 33,000,000원을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제924호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이소연 (2020.12.01. 거래가 213,767,685원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 863,183,966원 |
| 말소기준 | 2023.02.28. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,016,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다
2020.12.01 설정됐던 국민은행 근저당권 1,070,400,000원은 2023.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 그날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 1,016,880,000원이 현재 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 2026.03.23 상가건물임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 중복 표기를 합치면 실제 임차인 1명
현황조사와 등기부 임차권등기에 같은 보증금 33,000,000원의 주식회사 랩바모스가 각각 나타나지만, 보증기관 대위나 별도 임차인의 추가 보증금으로 합산할 자료는 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 보고 보증금도 한 번만 반영하는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유 / 등록 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 랩바모스, 류학연 | 사업자등록 2021.01.19 · 점유개시 2021.01.25 | 33,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
| 주식회사랩바모스 | 건물 전부 · 임차권등기 2026.03.23 | 33,000,000원 | - | 동일 임차관계 등기 소멸 |
등기부 임차권에는 임대차계약일 2021.01.19 및 2024.02.01, 확정일자 2025.12.18, 임차보증금 33,000,000원, 건물 전부가 기재돼 있습니다. 현황조사와 등기부의 동일 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현 회차 최저가는 192,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 33,000,000원이 전액 인수되므로 금액 기준 실질취득은 225,000,000원입니다. 매각물건명세서상 토지 지상권의 경제적 부담은 이 금액에 포함돼 있지 않습니다.
④ 배당과 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 828,368,000원 | 33,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 866,230,400원 | 33,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 896,520,320원 | 33,000,000원 |
임차보증금 인수액은 유찰로 최저가가 낮아져도 33,000,000원으로 그대로 남습니다. 즉 회차별 최저가만 비교하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 별도로 인수되는 토지 지상권 역시 각 회차에서 사라지는 권리로 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 33,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,016,880,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 채권최고액 기준 미배당은 828,368,000원입니다. 임차보증금 33,000,000원은 배당받지 않고 매수인에게 인수되는 전제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 이용상태·현장 확인 포인트
- 이용상태. 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.22입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 대상 토지는 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 신건 192,000,000원에 보증금 33,000,000원을 더한 225,000,000원을 먼저 보세요.
- 토지 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 을구 21번 지상권설정등기의 범위와 내용을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 현황조사와 임차권등기 보증금 33,000,000원은 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 임차보증금. 배당표 전제상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
- 내부 경계. 921호~925호와 918호~920호의 일체 이용 추정이 있어 924호의 독립성 확인이 필요합니다.
- 파산선고 등기. 2025.12.18 등기된 소유자 관련 파산선고 사실도 원문과 진행 관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.92억 낙찰”이 곧 “1.92억 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 말소되는 중소기업은행 근저당이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 33,000,000원이 매수인에게 남고, 매각물건명세서에는 별도로 토지 을구 21번 지상권설정등기까지 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 192,000,000원만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현 회차 금액 기준 실질취득은 225,000,000원이고, 지상권 부담은 별도 확인 대상입니다.
여기에 924호가 포함된 921호~925호가 918호~920호와 내부 벽체 없이 일체로 이용되는 것으로 추정되지만 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 현재 시세 비교자료도 없으므로 ‘싸다’는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 사건은 인수보증금·토지 지상권·실제 내부 경계 세 가지를 원문과 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
