서울남부지방법원 2026타경3468. 가산하우스디와이즈타워 제9층 제925호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이소연은 2020.12.01. 거래가액 199,265,857원에 소유권을 취득했고, 2023.02.28. 중소기업은행이 채권최고액 1,016,880,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이고 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 “후순위 임차권등기가 소멸하니 임차보증금도 끝난다”라고 보면 안 됩니다. 현황조사상 주식회사 랩바모스,류학연의 임차관계는 2021.01.19.부터 확인되어 말소기준 2023.02.28.보다 앞섭니다. 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 되어 있고, 우선변제권 없이 보증금 33,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제925호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이소연 (2020.12.01. 거래가액 199,265,857원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 863,183,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상13층 · 사용승인일 2020.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
② 임차인 — 같은 보증금 3,300만원 임차관계 확인
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 랩바모스,류학연 | 미상 | 33,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 33,000,000원 인수 |
| 주식회사랩바모스 | 건물 전부 | 33,000,000원 | 해당 없음 | 판정 미상 | 판정 미상 | 임차권등기 자체는 소멸 |
현황조사와 등기부 임차권등기에 동일한 33,000,000원 보증금의 임차관계가 각각 확인됩니다. 보증금을 두 번 합산하지 않고, 제공된 배당계산에 따라 매수인 인수액은 33,000,000원으로 반영합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’를 봐야 한다
신건 최저가는 179,000,000원이지만, 대항력 있는 임차보증금 33,000,000원을 매수인이 떠안으므로 알려진 금전 기준 실질취득은 212,000,000원입니다. 즉 입찰표에 쓰는 금액과 실제 부담액이 다릅니다. 여기에 토지 지상권 인수까지 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 33,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,016,880,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 179,000,000원에서는 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 841,186,000원입니다. 임차보증금 33,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 현황 리스크 — 925호 단독 사용인지부터 확인
매각물건명세서와 감정평가서에는 외부관측상 이 사건 부동산 목록 921호~925호가 918호~920호와 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 이해관계인이 없어 내부 확인은 불가능했습니다. 따라서 925호가 현장에서 물리적으로 독립된 구획으로 사용되는지, 인접 호실과 출입·설비·영업공간을 어떻게 공유하는지 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울세관구로지원센터 북서측 인근이며 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 내부현황. 921호~925호가 918호~920호와 내부 벽체 없이 일체 이용 중인 것으로 추정되나 내부 확인은 되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 179,000,000원에만 시선을 두지 말고 임차보증금 인수 33,000,000원을 더한 212,000,000원을 최소 금전 부담 기준으로 계산해야 합니다.
- 토지 지상권. 매각물건명세서가 토지 을구 21번 지상권을 인수권리로 명시합니다. 지상권의 존속기간·범위·대가·행사내용을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 2021.01.19. 임차관계와 2026.03.23. 임차권등기의 관계, 실제 점유자와 사업자등록·점유개시·확정일자를 대조해야 합니다.
- 호실 경계. 925호가 인접 918호~924호와 일체 사용 중인 것으로 추정되는 만큼 현장 출입구·벽체·전기·설비 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 파산절차. 2025.12.18. 파산선고 등기가 있으므로 최신 사건기록에서 절차 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘1.79억짜리 신건’이 아니다
표면상 최저매각가는 179,000,000원이지만 권리분석 기준의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차관계 때문에 보증금 33,000,000원을 매수인이 인수하므로 알려진 금전 기준 실질취득은 212,000,000원입니다. 더구나 토지 을구 21번 지상권설정등기 인수까지 명시되어 있고, 925호가 인접 호실들과 일체 사용 중인 것으로 추정돼 물리적 독립성 확인도 필요합니다.
따라서 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 인수 + 토지 지상권 인수 + 호실 현황 미확인이 겹친 구조입니다. 최근 실거래 자료가 없어 가격 자체의 저렴함을 판단할 수 없으며, 입찰가는 반드시 212,000,000원 이상의 실질 부담과 지상권 조건을 함께 놓고 검토해야 합니다.
