대전지방법원 2025타경3965. 금산읍 중도리 고도빌리지2 비동 1층 101호로, 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 사무소 및 소매점 상태입니다. 현 소유자는 이왕재이고, 2024.09.04 소유권을 취득한 날 추부새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류, 길용우 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 금산군 압류와 추부새마을금고의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 근린시설의 실제 가격과 환금성을 어떻게 볼 것인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 및 소매점 상태 · 대상 면적 48.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이왕재 (2024.09.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 추부새마을금고 / 239,615,350원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.04 추부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권이나 임차보증금 승계 문제는 확인된 범위에서 발생하지 않습니다. 2024.09.04 추부새마을금고 근저당을 기준으로 그 뒤의 국 압류, 길용우 가압류 7,597,000원, 대전신용보증재단 가압류 86,000,000원, 금산군 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 할인폭은 크지만 비교표본이 정확히 맞지 않는다
고도빌리지Ⅱ 등록 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 149,333,333원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 거래는 1건, 2026.06의 137,000,000원이고 최근 12개월 평균도 137,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.55㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 54.41㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2024.03 | 57.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.01 | 54.41㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 54.41㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 137,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균의 31.1%, 전체 평균과 비교하면 28.5% 수준입니다. 하지만 대상 면적은 48.68㎡이고 위 실거래는 54.41㎡·57.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상은 감정상 사무소 및 소매점 상태의 근린시설입니다. 따라서 이 비율만을 근거로 “시세보다 70% 가까이 싸다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 352,134,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 364,693,139원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,888,699원 | 20,112,702원 | 373,484,298원 | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자의 청구액은 239,615,350원이고 예상배당은 41,462,660원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 2. 근저당 · 추부새마을금고 | 300,000,000원 | 41,462,660원 |
| 3. 가압류 · 길용우 | 7,597,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,630,000원 가정 시 집행비용과 추부새마을금고 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 393,597,000원, 총 배당액은 41,462,660원, 미배당은 352,134,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린시설이며 실제 이용상태는 “사무소 및 소매점”입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 가격·수요 판단은 맞지 않습니다.
- 입지. 충청남도 금산군 금산읍 중도리 금산고등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 268,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 공용 위생·급배수·소방설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 대상이 근린시설인 점까지 감안하면 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준 2024.09.04 추부새마을금고 근저당과 후순위 압류·가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 수차례 방문했으나 폐문부재로 외부관찰과 주변 탐문 등에 의해 조사됐고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격비교 주의. 최근 12개월 평균 137,000,000원과 최신 거래 137,000,000원은 참고자료지만 대상 48.68㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이므로 과거 전체 평균 149,333,333원을 기준으로 적정가를 높게 잡지 마세요.
- 근린시설 수익성. 사무소·소매점 용도의 실제 임대수요, 공실 가능성, 관리비와 영업입지를 확인해 낙찰 후 보유·매각 시나리오를 점검하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 명료합니다. 2024.09.04 추부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·가압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하며, 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰로 현재 최저가는 42,630,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 할인율을 그대로 투자 매력으로 바꾸면 안 됩니다. 대상은 근린시설·사무소 및 소매점이고, 대상 면적 48.68㎡와 등록 실거래 표본이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 137,000,000원이지만 최근 추세는 -9.2%입니다. 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 근린시설”입니다. 최저가 49%라는 숫자보다 실제 점유·임대수요·동일 용도 거래가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
