대전지방법원 2025타경3965. 금산읍 중도리 고도빌리지2 비동 1층 103호로, 감정평가 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 현재 최저매각가는 34,790,000원으로 감정가 71,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 소유자 이왕재가 2024.09.04. 소유권을 이전받은 날 추부새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 김재영 가압류 7,670,000원, 국 압류, 길용우 가압류 7,597,000원, 대전신용보증재단 가압류 86,000,000원과 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2019년 설정된 추부새마을금고 근저당 260,000,000원은 2024.09.04. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층103호 |
| 도로명 | 충청남도 금산군 금산읍 비호로 89-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무소 및 소매점 · 대상면적 39.81㎡ |
| 소유자 | 이왕재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 추부새마을금고 / 239,615,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2024.09.04. 을구 3번 추부새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 가압류·압류·임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 표본이 다르다
고도빌리지Ⅱ 실거래는 9건이며 전체 평균은 149,333,333원입니다. 그러나 이 물건의 대상면적은 39.81㎡인 반면 실거래 표본은 54.41㎡·57.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 대비 23.3%, 최근 12개월 평균 대비 25.4%라는 비율은 직접적인 적정가 판단보다 참고지표로 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.55㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 54.41㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2024.03 | 57.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.01 | 54.41㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 54.41㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 137,000,000원 |
최신 거래는 2026.06. 57.55㎡ 2층의 137,000,000원이고 최근 12개월 평균도 137,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 -9.2%로 내려와 하락 추세가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 표본 자체가 1건이고 대상면적도 일치하지 않아, 34,790,000원의 최저가가 숫자상 크게 낮다는 사실과 실제 가격 메리트는 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,220원 |
| 2. 근저당 · 추부새마을금고 | 300,000,000원 | 33,763,780원 |
| 3. 가압류 · 김재영 | 7,670,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 길용우 | 7,597,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,026,220원을 제외한 33,763,780원이 추부새마을금고에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 367,503,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 367,503,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 377,752,354원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 17,047,100원 | 16,340,252원 | 384,926,748원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 1층 103호의 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 아파트가 아닌 근린시설로 접근해야 합니다.
- 입지. 금산고등학교 서측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 268,800원/㎡, 토지면적은 479.2㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물이며 공용 위생설비·급배수설비·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 거래표본. 고도빌리지Ⅱ는 19세대이며, 실거래 자료의 면적이 대상면적과 일치하지 않아 환금성 판단에는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 현장조사가 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세표본 구분. 최근 거래 137,000,000원은 57.55㎡ 거래입니다. 대상면적 39.81㎡와 직접 비교하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.2%입니다. 전체 평균 149,333,333원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하지 않아야 합니다.
- 근린시설 환금성. 감정평가 이용상태가 사무소 및 소매점이므로 주거용 물건과 다른 임대수요·매수층을 전제로 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2024.09.04. 추부새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 최저가 34,790,000원이 감정가의 49%까지 떨어졌다는 이유만으로 곧바로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 최근 거래 137,000,000원은 대상보다 큰 57.55㎡ 표본이고, 최근 시장 추세도 -9.2%입니다. 여기에 폐문부재로 임대관계가 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 등기 권리는 단순, 가격 비교와 점유는 보수적으로. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 실제 점유관계와 39.81㎡ 근린시설의 적정가를 따로 확인하는 데 있습니다.
