64,680,000원
대전지방법원 2025타경3965. 금산읍 중도리 고도빌리지2 비동 1층 104호의 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 현재 소유자는 이왕재이고, 2024.09.04 소유권을 이전받은 날 추부새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 김재영·길용우·대전신용보증재단 가압류, 국의 압류, 추부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 64,680,000원, 감정가의 49%입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2026.06의 137,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 47.2%입니다. 다만 비교 실거래 면적은 57.55㎡이고 대상 면적은 74.415㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 47.2%라는 수치를 곧바로 동일 물건의 확정 할인율로 해석하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 및 소매점 · 대상 면적 74.415㎡ |
| 소유자 | 이왕재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2024.09.04 추부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 청구액 | 239,615,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
현재 기준의 핵심은 2024.09.04 설정된 추부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.22 김재영 가압류 7,670,000원, 2025.06.12 국의 압류, 2025.08.11 길용우 가압류 7,597,000원, 2025.08.19 대전신용보증재단 가압류 86,000,000원과 2025.11.11 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교 표본부터 확인
고도빌리지Ⅱ의 확인된 거래는 9건이며 전체 평균 거래금액은 149,333,333원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 137,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2%입니다. 즉 최근 흐름 자체는 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.55㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 54.41㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2024.03 | 57.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.01 | 54.41㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 54.41㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 149,333,333원 |
현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 평균 137,000,000원의 47.2%, 전체 평균 149,333,333원의 43.3%입니다. 할인율 자체는 분명 크지만, 대상 면적 74.415㎡와 거래 표본 54.41㎡·57.55㎡가 일치하지 않습니다. 여기에 최근 가격 추세도 -9.2%여서 전체 평균만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 2. 근저당 · 추부새마을금고 | 300,000,000원 | 63,115,760원 |
| 3. 가압류 · 김재영 | 7,670,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 길용우 | 7,597,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 64,680,000원 가정 시 집행비용 1,564,240원을 제외한 63,115,760원이 추부새마을금고에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 338,151,240원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수모형은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 64,680,000원 | 63,115,760원 | 338,151,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 357,205,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 370,544,279원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산고등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소 및 소매점 상태이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 479.2㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 공시지가는 268,800원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 확인. 대상 면적 74.415㎡와 확인된 거래 표본 54.41㎡·57.55㎡가 일치하지 않습니다. 47.2% 할인 수치를 동일 면적의 확정 시세 비교로 보지 않아야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래는 137,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2%입니다. 과거 평균 149,333,333원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 근린시설이며 감정 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 실제 활용성과 환금성을 해당 용도 기준으로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계 미상이라는 현장조사 결과는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 및 매각 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 미확인 점유와 용도를 먼저
이 사건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 64,680,000원, 최근 12개월 거래 137,000,000원의 47.2%입니다. 등기상으로도 2024.09.04 추부새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 등급을 가격 할인만으로 높게 줄 수는 없습니다. 감정 이용상태가 사무소 및 소매점인 근린시설이고, 실거래 비교 면적이 대상 면적과 맞지 않으며, 최근 가격 추세는 -9.2%입니다. 또한 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 결국 핵심은 “64,680,000원이 싸냐”보다 실제 점유관계와 대상 면적 기준의 적정 시세를 확인할 수 있느냐에 있습니다. 가격 할인은 분명하지만, 확인되지 않은 요소가 남은 주의형 근린시설입니다.
