대전지방법원 2025타경3965. 금산읍 중도리 고도빌리지2 비동 1층 102호로, 감정평가상 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 감정가는 77,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 소유자는 이왕재이며, 2024.09.04 소유권을 취득한 날 추부새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 김재영 가압류 7,670,000원, 국 압류, 길용우 가압류 7,597,000원, 대전신용보증재단 가압류 86,000,000원과 추부새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않고, 임차인 신고도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 말소기준은 2024.09.04 을구 3번 추부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 이왕재입니다. 같은 날 소유권도 이왕재에게 이전됐습니다. 이후 김재영·길용우·대전신용보증재단의 가압류, 국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

2019.10.31 설정됐던 추부새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당은 2024.09.04 이미 말소됐고, 2022년 주식회사 태양전력공사의 강제경매개시결정 역시 2022.12.23 취하에 따라 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.04 새로 설정된 을구 3번 근저당입니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교 조건이 다르다

현재 최저가는 37,730,000원으로 감정가 77,000,000원의 49%입니다. 제공된 고도빌리지Ⅱ 거래자료의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 137,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최근 수치의 27.5%입니다. 전체 거래 평균 149,333,333원과 비교하면 25.3% 수준입니다.

하지만 이 수치만으로 본건이 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 본건의 비교 대상 면적은 43.24㎡인데 거래자료는 54.41㎡와 57.55㎡로 구성되어 있고, 비교자료 자체도 면적 불일치로 표시돼 있습니다. 게다가 본건의 감정 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 따라서 거래가격은 방향성 참고자료로만 보고 본건 자체의 1층 근린시설 가치와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 137,000,000원입니다. 최근 거래 기준 추세는 과거 거래 대비 -9.2%로 하락 방향입니다. 전체 평균 149,333,333원보다 최신 거래가 낮아졌다는 점도 확인됩니다. 다만 비교면적이 본건과 일치하지 않으므로 이 하락률 역시 본건 가격을 직접 산정하는 기준으로 쓰기보다는 시장 방향을 확인하는 참고치로 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)

현재 회차 37,730,000원 가정 시 채권자 총 청구액 401,267,000원 중 36,650,860원이 배당되고 364,616,140원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

매각가가 내려가면 추부새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 권리 인수보다 근린시설 자체의 실제 가치와 환금성에 더 크게 좌우됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금산고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 사무소 및 소매점 상태입니다. 현장조사는 폐문부재로 외부관찰 및 주변 탐문에 의했습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
• 건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 단지 규모. 고도빌리지Ⅱ는 19세대이며 사용승인일은 2019.09.18입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 폐문부재 조사였습니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 용도 확인. 본건은 근린시설이며 감정 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 주거용 실거래와 같은 방식으로 가격을 대입하지 않는 것이 중요합니다.
• 비교거래 보정. 본건 비교면적은 43.24㎡인데 거래자료는 54.41㎡·57.55㎡입니다. 면적 불일치 상태에서 137,000,000원 거래를 직접적인 본건 시세로 간주하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -9.2%입니다. 전체 평균 149,333,333원보다 최신 137,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 추부새마을금고의 대규모 미배당은 채권자의 미회수액이지 현재 계산상 매수인의 인수액은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 근린시설의 실제 가치

이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.09.04 추부새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

가격은 감정가 77,000,000원에서 2회 유찰돼 37,730,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 최근 거래 137,000,000원에 비해 크게 낮지만, 비교거래는 본건 43.24㎡와 면적이 일치하지 않고, 본건은 사무소 및 소매점 상태의 근린시설입니다. 최근 거래 추세 역시 -9.2%입니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로입니다. 실제 점유·임대관계와 1층 근린시설의 임대수요를 확인한 뒤 37,730,000원의 의미를 판단해야 합니다.