대전지방법원 2025타경3965. 금산읍 중도리 고도빌리지2 비동 1층 105호로, 감정평가상 현재 이용상태는 “사무소 및 소매점”입니다. 현 소유자 이왕재가 2024.09.04 소유권을 이전받은 날 추부새마을금고 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김재영 가압류, 국 압류, 길용우 가압류, 대전신용보증재단 가압류와 추부새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 정리됩니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인에게 이전되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 점유 부분은 별개입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 수차례 방문에도 폐문부재였고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 “인수금 0원”과 “점유·명도 확인 불필요”를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층105호 |
| 도로명 | 충청남도 금산군 금산읍 비호로 89-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 및 소매점 |
| 대상 전용면적 | 21.19㎡ |
| 소유자 | 이왕재 (2024.09.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 18,620,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 추부새마을금고 / 239,615,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 시뮬레이션 0원
2019.10.31 설정됐던 추부새마을금고 근저당권(채권최고액 260,000,000원)은 2024.09.04 말소됐습니다. 같은 날 이왕재 명의로 소유권이 이전되고, 추부새마을금고가 새 근저당권을 채권최고액 300,000,000원으로 설정했습니다. 이 2024.09.04 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 김재영 가압류 7,670,000원, 국 압류, 길용우 가압류 7,597,000원, 대전신용보증재단 가압류 86,000,000원, 그리고 2025.11.11 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 ‘직접 비교’가 아니다
고도빌리지Ⅱ 실거래 자료의 전체 평균은 149,333,333원, 최근 12개월 평균은 137,000,000원이며 최신 거래도 2026.06 137,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -9.2%로 하락했습니다. 전체 평균만 보면 과거의 더 높은 거래가 섞여 현재 수준을 높게 보이게 할 수 있으므로, 현재 시장 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.55㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 54.41㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2024.03 | 57.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 57.55㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.12 | 54.41㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2023.01 | 54.41㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 54.41㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 137,000,000원 |
표면적인 수치만 보면 현재 최저가 18,620,000원은 최근 12개월 평균의 13.6%, 전체 실거래 평균의 12.5%입니다. 하지만 대상 물건 전용면적은 21.19㎡이고 실거래 표본은 54.41㎡·57.55㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 더구나 대상의 감정평가상 이용상태는 사무소 및 소매점입니다. 따라서 이 비율은 참고치일 뿐, 현재 최저가가 실제 시세의 13.6%라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 735,160원 |
| 2. 근저당 · 추부새마을금고 | 300,000,000원 | 17,884,840원 |
| 3. 가압류 · 김재영 | 7,670,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 길용우 | 7,597,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 401,267,000원 중 예상 배당은 17,884,840원이며 미배당은 383,382,160원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 18,620,000원 | 17,884,840원 | 383,382,160원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 13,034,000원 | 12,399,388원 | 388,867,612원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 9,123,800원 | 8,559,572원 | 392,707,428원 | 0원 |
현재 2회 유찰 상태이고, 고도빌리지Ⅱ 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 추부새마을금고의 청구액 239,615,350원은 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당 규모는 더 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산고등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소 및 소매점 상태입니다. 수차례 방문에도 폐문부재여서 외부 관찰과 주변 탐문을 바탕으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 노출 콘크리트 및 내부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 268,800원/㎡, 토지면적은 479.2㎡입니다. 2필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 제한. 배수구역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래를 직접 비교하지 말 것. 대상은 전용 21.19㎡인데 실거래 표본은 54.41㎡·57.55㎡입니다. 최근12개월 평균 137,000,000원과의 단순 비율 13.6%만으로 저평가를 결론내리지 마세요.
- 현재 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 국 압류 관련 확인. 2025.06.12 국 압류가 등기돼 있고 배당 시뮬레이션은 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 조세채권의 종류와 금액을 확인해야 합니다.
- 근린시설 수요 확인. 감정평가상 이용상태가 사무소 및 소매점이므로 동일 건물·인근의 실제 임대 및 매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격 메리트와 동일시하지 말 것. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 2.0회입니다. 낮아진 최저가가 곧바로 환금성이나 적정가를 뜻하지 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.09.04 추부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 38,000,000원의 49%인 18,620,000원까지 내려왔습니다.
그러나 투자 매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 실거래 최신값과 최근 12개월 평균은 137,000,000원이지만 그 거래면적은 대상 21.19㎡와 일치하지 않고, 최근 거래 추세는 -9.2%입니다. 대상의 실제 이용도 사무소 및 소매점입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 권리는 단순하지만, 제시된 실거래로는 적정가격을 확정할 수 없는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 현재 2회 유찰과 낮은 최저가만으로 싸다고 단정하기보다, 실제 점유·임대관계와 동일 용도·유사 면적의 시장성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
