제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 2층 201호입니다. 등기상 핵심은 2019.07.31 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 설정된 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 현장 식별입니다. 매각대상은 공부상 201호인데 현장 출입문에는 공부상 201호 표시가 없고, 건축물현황도와 출입문 표시상 면적·위치가 서로 맞지 않습니다. 감정도 공부상 201호를 기준으로 이뤄졌습니다. 공부상 용도는 사무소지만 현황은 주거용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 201호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호 · 사용승인일 2019.07.18 |
| 소유자 | 우경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.31 중소기업은행 근저당권입니다. 2019.12.12 주식회사 한송산업 가압류는 2020.05.19 해제로 이미 말소됐고, 2023년에 있었던 강제경매개시결정들도 취하 또는 취소기각결정으로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 호수 확인이 핵심
현황조사에는 점유자 4명이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2019.07.31보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 공부상 호수와 현장 표시가 일치하지 않는 건물이므로, 특히 현장 표시 201호와 공부상 매각대상 201호의 대응관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정철 | 현장 호수 표시 302호 | 2026.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고준우 | 현장 호수 표시 502호 | 2025.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 해바라기주택에 대해 이번 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
해바라기주택 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.6회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 공부상 사무소·현황 주거용이라는 용도 차이와 호수 위치 불일치까지 함께 확인해야 하므로, 가격 판단은 단순 할인율보다 실제 물건 식별과 거래 가능성 확인을 먼저 두는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 근저당 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 809,155,426원 중 예상 배당액은 40,355,946원이고, 미배당액은 768,799,480원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대정초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대이며 단독주택·공동주택 등이 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 아스콘 포장도로에 접하며, 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황 주거용입니다. 건축물현황도상 호별 위치와 현장 표시가 서로 바뀌어 있는 부분이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·고도지구·방화지구 등에 속하며 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부상 201호 특정. 현장 출입문 표시가 없으므로 건축물현황도와 실제 위치를 직접 대조해야 합니다.
- 현장 표시 201호 점유. 양규비의 전입일은 2026.04.03으로 대항력은 없지만, 공부상 201호와의 위치 대응관계를 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소·현황 주거용이라는 차이를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 김정철·고준우·김해영의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없으나 점유관계 자체는 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 34.3%지만 직접 비교할 실거래가가 없어, 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.22입니다.
맺으며 — “권리보다 물건 특정이 먼저”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.31 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 4명도 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 41,503,000원까지 내려온 사실만 보고 접근하기에는 확인할 것이 큽니다. 공부상 201호의 현장 출입문 표시가 없고 호별 위치가 불일치하며, 공부상 사무소를 현황 주거용으로 사용 중입니다. 여기에 직접 비교할 실거래가도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 매각대상의 정확한 위치·현황과 가격 적정성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
