제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 2층 201호로, 전유면적 54.41㎡인 집합건물입니다. 공부상 용도는 사무소이지만 감정평가 당시에는 주거용으로 이용되고 있었습니다. 2019년 7월 31일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 윤혜영 근저당권, 제이비우리캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서 자체는 단순합니다. 현재 최저가 84,700,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 선순위 중소기업은행에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 손실·잔존채권일 뿐, 매각물건명세서상 매수인이 떠안도록 명시된 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 201호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물 · 공부상 사무소, 현황 주거용 · 전유면적 54.41㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 우경옥 (소유권보존 당시 우경숙, 2020.11.26. 개명) |
| 사용승인일 | 2019.07.18 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2019년 7월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2019-752호에 포함돼 있습니다. 이후의 가압류·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 201호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 현장 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정철 | 현장 호수 표시 302호 | 2026.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고준우 | 현장 호수 표시 502호 | 2025.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 매각대상과 직접 연결되는 기재는 현장 호수 표시 201호의 양규비입니다. 전입일은 말소기준일 2019.07.31.보다 뒤인 2026.04.03.이므로 대항력이 없고, 보증금 1,000,000원도 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 302호·502호·601호 점유자는 현장 표시상 다른 호실로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 그러나 해바라기주택은 확인된 최근 실거래 금액이 없고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
가격 검토 시에는 일반적인 주거용 호실과 동일하게만 비교해서도 안 됩니다. 공부상 용도는 사무소이고 현황은 주거용이며, 건축물현황도상 호별 위치와 실제 출입문 표시도 어긋나 있습니다. 용도와 호실 특정 문제가 금융기관 담보평가·매수 수요·재매각 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 주변 주거용 거래가격만으로 응찰 상한을 정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한송산업 | 5,629,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 814,784,426원 중 집행비용을 제외한 82,775,400원이 중소기업은행에 배당되고, 예상 미배당액은 732,009,026원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 상업지 후면에 단독주택과 공동주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하지만, 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 승강기·소방설비·시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 공부와 현황의 차이는 담보평가와 향후 매각 시 별도 검토가 필요합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 185.0㎡, 공시지가 397,900원/㎡이며 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 2019.07.18. 사용승인된 소규모 건물로 최근 거래가격이 확인되지 않고, 공부상 용도와 현황 이용이 달라 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부상 201호 특정. 집합건축물대장 전유부·건축물현황도·등기 도면과 실제 출입문 위치를 현장에서 대조하세요.
- 점유 공간 확인. 현장표시 201호의 양규비가 실제로 공부상 201호를 점유하는지, 다른 호실과 위치가 바뀐 것은 아닌지 확인하세요.
- 전유면적·경계 확인. 감정평가는 공부상 201호를 기준으로 이뤄졌으므로 실제 이용 공간의 면적과 경계가 평가대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소를 주거용으로 이용하는 데 따른 행정상 문제, 금융기관 대출 가능 여부와 향후 매각 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만을 할인 근거로 삼지 말고 인근 사무소·주거용 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 명도 준비. 대항력은 없지만 현장표시 201호 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 반영하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 공과금 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 먼저, 내가 사는 공간이 어디인지”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 후순위 권리와 현장표시 201호 점유자의 보증금을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 권리분석만 보면 비교적 정리된 소멸형 물건입니다.
하지만 경매의 대상은 권리관계만이 아니라 특정된 부동산 자체입니다. 공부상 201호에는 현장 출입문 표시가 없고 건축물현황도와 실제 호별 위치가 어긋나 있습니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 최근 실거래 근거 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 0원, 물건 특정은 현장 확인 전까지 보류”입니다. 84,700,000원이 싸다는 판단도 정확한 호실과 용도, 환금성을 확인한 뒤에야 가능합니다.
