35,329,000원
제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택의 공부상 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,329,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권이고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 설정된 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 눈에 띄는 부분은 물건의 동일성입니다. 매각물건명세서에는 이 물건이 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 일치하지 않는다고 적혀 있습니다. 매각대상은 공부상 301호이지만 현장 출입문 표시는 302호이고, 평가는 공부상 301호를 기준으로 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 우경옥 · 소유권보존 당시 우경숙, 2020.11.26. 개명 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 · 사용승인일 2019.07.18. |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.31. 접수된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 윤혜영의 근저당권과 제이비우리캐피탈의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년 이근희 명의의 100,000,000원 가압류와 이를 본압류로 이행한 2023년 강제경매개시결정은 각각 해제·취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 본건은 현장 ‘302호’ 점유관계가 핵심
현황조사에는 실제 인물 4명이 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 모두 전입일이 2019.07.31. 말소기준보다 뒤여서 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 이 중 공부상 301호의 현장 표시가 302호라는 명세서 내용과 직접 맞물리는 점유자는 김정철입니다.
| 점유자 | 호실 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정철 | 현장 호수 표시 302호 | 2026.03.25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고준우 | 현장 호수 표시 502호 | 2025.07.15 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 34,293,078원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 809,155,426원 중 34,293,078원이 배당되고, 미배당은 774,862,348원입니다. 다만 이 미배당 채권액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대에 위치하며 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2019.07.18.입니다. 위생·급배수·승강기·소방·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 아스콘 포장도로에 접하나, 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있다고 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·고도지구(30M이하)·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 185.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성 확인. 공부상 301호와 현장 출입문 표시 302호가 실제로 어떻게 대응하는지 건축물현황도와 현장에서 직접 확인하세요.
- 김정철 점유 확인. 현장 표시 302호에 2026.03.25. 전입한 김정철의 실제 점유 여부와 보증금·임대차 관계를 확인하세요.
- 낮은 최저가에 대한 과신 금지. 35,329,000원은 감정가의 34.3%지만, 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 재확인. 등기부의 민간임대주택등기와 최신 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 도로 접근 점검. 북측으로 갈수록 도로 폭이 좁아 차량 출입이 다소 어렵다는 감정평가 내용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도와 현장 표시를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 물건 특정은 반드시 확인”
현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘저가 다세대’로 보면 핵심을 놓칩니다. 공부상 301호와 현장 출입문 표시 302호가 다르고, 바로 그 현장 302호에 김정철의 전입이 확인되며 보증금은 미상입니다.
대항력은 말소기준 이후 전입으로 없어 인수형 보증금 위험으로 잡히지 않지만, 실제 매각대상이 어느 문인지, 누가 점유하고 있는지를 정확히 특정하는 것은 별개의 문제입니다. 또한 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 3회 유찰·34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 현장 확인의 중요도가 높은 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
