제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 3층 302호로, 현황은 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 우경옥이며 2019년 소유권보존 당시 이름은 우경숙이었습니다. 말소기준권리는 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 윤혜영의 근저당권 200,000,000원과 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 등기보다 현장입니다. 매각대상은 공부상 302호지만 현장 출입문 표시는 301호이며, 건축물현황도상 위치와 현장 호수 표시도 서로 바뀌어 있습니다. 현황조사에 등장하는 김정철은 ‘현장 표시 302호’로 조사됐으므로, 그 점유공간을 공부상 302호와 같은 공간이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 302호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모이삼로52번길 11-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 38.4㎡ · 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.07.18. |
| 소유자 | 우경옥 (개명 전 우경숙) · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 기업은행 근저당
말소기준권리인 중소기업은행 근저당권은 2019.07.31. 접수됐습니다. 2023.11.06. 설정된 윤혜영 근저당권, 2025.05.08. 접수된 제이비우리캐피탈 가압류와 2025.06.13. 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2021년 이근희 가압류와 그 본압류 전환 경매등기는 2023년 각각 해제·취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력보다 ‘호실 식별’이 핵심
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고 없이 실제 조사인원 4명이 기재돼 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2019.07.31. 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 각 사람이 표시된 호수는 서로 다르고, 대상 302호의 공부상 위치와 현장 표시도 뒤바뀌어 있어 실제 대상호의 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
| 이름 | 조사된 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03. | 1,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 김정철 | 현장 호수 표시 302호 | 2026.03.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 고준우 | 현장 호수 표시 502호 | 2025.07.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 김해영 (개명 전 김예지) | 601호 | 2021.10.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 가압류 · 이근희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이근희 | 미상 | 0원 |
| 5. 근저당 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 87,587,200원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 시나리오상 채권자 미배당은 821,568,226원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 ‘저가’가 아니다
현재 최저가는 감정가 128,000,000원의 70%인 89,600,000원입니다. 인수할 권리가 없어 실질취득금액도 동일하지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 해바라기주택은 총 5세대 규모이고, 동일 물건군의 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 가격 메리트보다 개별 호실의 상태와 수요를 직접 확인해야 하는 물건입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 89,600,000원 | 0원 | 821,568,226원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 62,719,999원 | 0원 | 847,964,387원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 43,903,999원 | 0원 | 866,441,699원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층입니다.
- 입지. 대정초등학교 남서측 인근으로 읍소재지 상업지 후면의 주택지대이며 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 4m 아스콘 포장도로에 접하나, 북측으로 갈수록 도로 폭이 좁아져 차량 출입이 다소 어려운 구간이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비, 천장형 시스템에어컨과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 185㎡의 대지로, 평지의 사다리형에 유사하며 주상용으로 이용됩니다. 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구 30m 이하, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 건축물현황도상 호별 위치와 현장 표시가 뒤바뀐 점은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상호 특정. 공부상 302호가 현장에서는 301호로 표시됩니다. 건축물현황도와 현장 출입문 위치를 직접 대조하세요.
- 점유자 특정. 김정철은 현장 표시 302호로 조사됐습니다. 공부상 302호의 실제 점유자인지 확인하고 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 임대차 원본. 조사인원 4명의 전입일은 모두 후순위지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유공간을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 등기부 및 관계 서류에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 89,600,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 내부 상태, 호실 위치, 소규모 다세대의 수요를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 도로 접근. 북측으로 갈수록 도로 폭이 좁아지는 구간이 있으므로 실제 차량 진입과 주차 여건을 확인하세요.
- 체납·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도·가스 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 현장은 불일치”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 기재된 조사인원들의 전입일도 모두 후순위여서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 준비가 끝나지는 않습니다. 공부상 302호가 현장에서는 301호로 표시되고, 현황조사상 ‘현장 302호’ 점유자는 오히려 다른 공부상 호실에 대응할 가능성이 있습니다. 총 5세대의 소규모 다세대이고 가격을 직접 비교할 거래 근거도 제한적이므로, 권리는 조건부 합격, 현장 확인 전 가격 판단은 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 정확한 호실 특정과 점유관계 확인입니다.
