제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 128,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 43,904,000원입니다. 말소기준은 2019.07.31 설정된 중소기업은행 근저당권이고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 설정된 윤혜영 근저당권, 제이비우리캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 조사된 점유자는 양규비·김정철·고준우·김해영(개명 전:김예지) 4명이며, 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 이들의 대항력은 없습니다. 다만 김정철·고준우·김해영의 보증금은 미상이고, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 우경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2019.07.18 |
| 단지 | 해바라기주택 · 5세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.11.06 설정된 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 2025.05.08 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원, 2025.06.13 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 이근희 가압류와 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유자 조사 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 |
| 김정철 | 현장 호수 표시:302호 | 2026.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 고준우 | 현장 호수 표시:502호 | 2025.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
네 점유자의 전입일은 모두 2019.07.31 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 조사된 점유자는 4명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점에서 매수인에게 대항하는 임차권으로 평가되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 43,904,000원으로 감정가 128,000,000원의 현재 회차 표기상 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 30,732,799원, 5회 유찰 시 21,512,959원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 해바라기주택은 거래 비교자료가 제시돼 있지 않고, 대상 면적과 단지 면적의 일치도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 이 단지는 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.6회이고, 현재 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 가격 메리트는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 42,713,728원 |
| 2. 근저당 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 766,441,698원입니다. 중소기업은행 신청채권 501,501,636원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 대정읍 상모리 대정초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 상업지 후면 주택지대에 단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 아스콘 포장도로에 접하며, 북측으로 갈수록 도로 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2019.07.18입니다. 위생·급배수·승강기·소방·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 공부상 302호와 현장 출입문 표시 301호의 위치·면적 대응관계를 건축물현황도와 현장에서 직접 대조합니다.
- 점유 확인. 김정철의 조사상 점유 부분은 현장 호수 표시 302호입니다. 매각대상 실제 공간과 점유관계를 함께 확인합니다.
- 보증금 확인. 김정철·고준우·김해영의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 명도·배당관계 파악을 위해 보완 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 대정읍 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서 중소기업은행도 전액 배당되지 않으며 총 채권 미배당액은 766,441,698원입니다. 다만 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 호수 확인과 가격 검증”
이 사건은 2019.07.31 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 조사된 전입자들도 모두 그 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 물건은 이미 3회 유찰됐고, 실거래 비교자료가 없어 43,904,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 여기에 공부상 302호와 현장 출입문 표시 301호의 불일치가 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 바로 들어가는 사건이 아니라, 호별 위치를 확정하고 실제 시세를 검증한 뒤 가격을 결정해야 하는 다세대 경매입니다.
