제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 4층 502호, 전용면적 38.4㎡의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2019년 7월 31일 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 설정된 윤혜영 근저당권과 제이비우리캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리 구조만 보면 단순하지만, 현장에서는 전혀 다른 문제가 보입니다. 매각대상은 공부상 502호인데 출입문에는 501호로 표시돼 있고, 건축물현황도와 현장 출입문 표시상 면적 및 위치도 일치하지 않는다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 입찰가격 계산보다 먼저 내가 낙찰받는 공간이 실제로 어느 문인지를 도면과 현장에서 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 4층 502호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모이삼로52번길 11-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 38.4㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.07.18 |
| 소유자 | 우경옥 (개명 전 우경숙, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 현장 표시 | 공부상 502호의 출입문 표시는 현장 501호 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 실물 확인은 별개
말소기준은 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 600,000,000원의 공동담보 근저당권이고, 이보다 뒤에 설정된 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 이근희 가압류와 이를 기초로 한 강제경매는 각각 해제·취하되어 등기상 말소됐습니다.
② 임차인·전입자 현황 — 대상호와의 연결부터 확인
| 성명 | 조사 위치 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정철 | 현장 302호 | 2026.03.25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고준우 | 현장 502호 | 2025.07.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 확인된 전입자 4명은 모두 말소기준권리인 2019.07.31. 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 양규비를 제외한 3명은 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
③ 핵심 리스크 — 문패가 아니라 도면으로 사야 한다
감정평가에서는 본 건을 공부상 502호를 기준으로 평가했습니다. 동시에 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 일치하지 않고, 4층 501호와 502호의 호별 위치가 바뀌어 있다고 명시했습니다. 이 차이는 단순한 문패 오기가 아니라 점유자·내부 상태·면적·명도 상대방을 잘못 파악할 수 있는 위험으로 이어집니다.
- 매각대상 기준. 공부상 502호이며, 현장 출입문 표시는 501호입니다.
- 도면 대조. 집합건축물대장 전유부와 건축물현황도를 현장 동선·출입문과 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현장 501호와 502호를 각각 방문해 실제 점유자와 임대차관계를 분리 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 평가 대상 공간과 실제 열람한 공간이 동일한지 확인한 뒤 가격을 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 가압류 · 이근희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 88,274,600원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 미배당액은 820,880,826원이나, 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 담보·가압류 채권이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격 판단은 보류
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 90,300,000원 | 88,274,600원 | 820,880,826원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 847,483,207원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 866,104,873원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 미배당 담보채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 90,300,000원으로 계산됩니다. 다만 동일면적 실거래 비교값이 없어 90,300,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 5세대 규모의 소형 공동주택이고 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 최근 낙찰가는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정초등학교 남서측 인근, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대로 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며, 사용승인일은 2019.07.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비, 천장형 시스템에어컨과 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 4m 아스콘 포장도로에 접하나, 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지로, 토지면적은 185㎡이고 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구·상대보호구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실물 특정. 공부상 502호가 현장 501호라는 점을 집합건축물대장·건축물현황도·현장에서 삼중 확인하세요.
- 점유자 구분. 현장 501호와 502호의 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일면적 매매사례와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무 관련 기재의 현재 효력을 원문에서 확인하세요.
- 배당 원문 대조. 2023년 말소된 이근희 가압류·강제경매 관련 채권이 추정배당표에 0원 라인으로 남아 있으므로 실제 배당요구와 채권계산서를 확인하세요.
- 미반영 비용. 당해세, 최우선변제, 미납 관리비와 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 물건 특정은 보류”
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·경매등기는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 바로 입찰 가능한 물건은 아닙니다. 매각대상인 공부상 502호가 현장에서는 501호로 표시되고, 도면과 출입문 표시의 면적·위치까지 일치하지 않습니다.
현재 최저가는 90,300,000원으로 감정가의 70%이지만, 동일면적 실거래 기준이 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 실물과 점유를 정확히 특정한 뒤에야 가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 도면 확인 전 입찰은 보류.
