제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 ‘해바라기주택’ 2층 202호입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권이고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 9,155,426원 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 보면 곤란합니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용이라고 되어 있고, 더 중요하게는 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 일치하지 않는다고 명시돼 있습니다. 매각대상은 공부상 202호지만 현장 출입문 표시는 201호이며, 감정평가는 공부상 202호를 기준으로 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 우경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 501,501,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 핵심 현황 | 공부상 202호 · 현장 출입문 표시 201호 · 공부상 202호 기준 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.11.06. 윤혜영 근저당권, 2025.05.08. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류, 2025.06.13. 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.09.27. 이근희의 강제경매개시결정은 2023.11.08. 취하됐고 2023.11.14. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 호수 대응을 확인해야 한다
현황조사에 기재된 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.07.31. 이후여서 제공된 판단상 대항력 없음입니다. 다만 대상물의 공부상 202호와 현장 표시 201호가 서로 다르므로, 특히 현장 201호로 기재된 점유관계는 실제 매각대상과의 대응관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 양규비 | 현장 호수 표시 201호 | 2026.04.03 | 1,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정철 | 현장 호수 표시:302호 | 2026.03.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고준우 | 현장 호수 표시:502호 | 2025.07.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해영(개명 전:김예지) | 601호 | 2021.10.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 32,585,000원으로 감정가 95,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 해바라기주택 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
권리 측면의 실질취득액은 최저가 기준으로 32,585,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 최저가 32,585,000원 + 인수 0원 = 실질취득 32,585,000원입니다. 다만 이 숫자는 시장가격과의 비교값이 아니라 권리 인수까지 반영한 취득원가 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 31,598,470원 |
| 2. 근저당 · 윤혜영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 809,155,426원, 예상 배당액은 31,598,470원, 미배당액은 777,556,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정읍 상모리 소재 대정초등학교 남서측 인근이며, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대로 단독주택·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 사용승인일은 2019.07.18.입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 북측으로 갈수록 도로 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다. 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 위치 원본 대조. 공부상 202호와 현장 출입문 201호가 불일치합니다. 건축물현황도·전유면적·현장 위치를 같은 기준으로 맞춰 확인해야 합니다.
- 양규비 점유 확인. 현황조사에는 현장 호수 표시 201호로 기재돼 있으므로, 실제로 공부상 202호에 대응하는 점유인지 확인이 중요합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소, 현황 주거용으로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도가 다릅니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 비교 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 개별 가격 검증이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 특정은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인들의 전입일 역시 모두 말소기준보다 늦어 제공된 판단상 대항력은 없습니다.
반면 물건 자체에는 반드시 풀어야 할 문제가 있습니다. 공부상 202호인데 현장 출입문은 201호로 표시되고, 공부상 사무소를 현황 주거용으로 사용하고 있습니다. 현재 최저가가 32,585,000원까지 낮아졌더라도 비교 실거래가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘인수권리’보다 정확히 어느 공간을 사는지 확인하는 물건 특정이 입찰 전 핵심입니다.
