서울동부지방법원 2025타경52077. 문정동 가든파이브라이프 9층 Y-9102호로, 감정요항표상 현재 판매시설로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김석겸이며, 2019년 8월 27일 송파농업협동조합이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 9월 17일 같은 송파농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2025년 9월 5일 서울신용보증재단의 30,000,000원 가압류가 있었지만 2025년 11월 26일 해제로 등기상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 현재 회차를 포함한 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52077 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 와이-9102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현재 판매시설로 이용중 |
| 소유자 | 김석겸 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 86,995,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 현황상 특징 | Y-9102호·Y-9103호·Y-9104호를 편의점으로 합체하여 이용중 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수액은 0원
말소기준은 2019년 8월 27일 설정된 송파농업협동조합의 근저당권 144,000,000원입니다. 2025년 9월 5일의 서울신용보증재단 가압류는 2025년 11월 26일 해제로 등기상 이미 말소됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 ‘싼지’는 별도 검증이 필요
현재 최저매각가는 감정가와 같은 72,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 72,000,000원이 동일·유사 상가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 144,000,000원 | 70,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 144,000,000원 기준 미배당은 73,696,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 86,995,286원이고 현재 회차 예상배당은 70,304,000원으로, 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지역 남서측에 인접한 상업지대로, 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설과 교통시설·근린공원이 형성돼 있습니다.
- 교통. 지하철 8호선 장지역이 북동측에 인접하고 건물 지하로 연결됩니다. 동측·북측에 버스정류장이 있으며 고속도로 진입로도 인근에 있습니다.
- 시설. 냉난방·위생·소방·승강기·에스컬레이터·방송설비 등이 있고 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대분 주차공간이 확보돼 있습니다.
- 도로. 상가 단지는 동측 약 50m, 북측 약 35m, 서측 약 30m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 Y-9102호는 인접 호실과 편의점으로 합체 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. Y-9102호·Y-9103호·Y-9104호 경계선 표시는 존재하고 복원 가능성이 있어 보인다고 조사됐습니다. 현장에서 실제 경계와 분리 가능성을 확인하세요.
- 독립 이용성 확인. 현재 Y-9102호 단독이 아니라 인접 호실과 편의점으로 합체 이용 중이므로, 낙찰 후 단독 점포로 사용할 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 72,000,000원의 시세 대비 수준을 단정할 수 없습니다. 동일 건물·동일 층 또는 유사 상가 거래와 임대료를 별도로 대조하세요.
- 임대관계 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 점유자·영업자와 실제 사용관계를 현장에서 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 57,600,000원, 2회 유찰 시 46,080,000원이며, 각 회차에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현황과 가격”
이 물건은 말소기준 근저당 이후 매수인이 떠안을 명시 인수권리가 없고, 법정지상권도 해당사항이 없어 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 가든파이브라이프 Y-9102호는 Y-9103·Y-9104호와 편의점으로 합체 사용 중인 오픈형 상가입니다. 경계선 표시는 존재하고 복원 가능성이 있어 보인다고 조사됐지만, 실제 분리 비용과 독립 이용성은 낙찰가만큼 중요한 변수입니다.
현재 최저가는 72,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없어 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험보다 현장 경계·사용관계와 실제 상가 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
