서울동부지방법원 2025타경52077. 문정동 가든파이브라이프 9층 와이-9081호 판매시설입니다. 현재 소유자는 김석겸이고, 말소기준권리는 2019.08.27 송파농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 144,000,000원입니다. 2025.09.17 같은 송파농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 86,995,286원입니다. 말소기준권리와 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 이 사건은 등기 권리보다 현황과 상품성을 더 주의해서 봐야 합니다. 현황조사상 오픈형 상가로 여러 호가 합체 이용 중이고, 이 물건인 9081호는 9080호와 함께 커피숍으로 합체돼 있습니다. 특히 9081호·9080호의 경계 부분은 경계선 표시가 없는 상태입니다. 경계 복원 가능성은 있어 보인다는 조사 내용이 있지만, 실제 독립 점포로 사용할 때 필요한 구획·공사·영업 여건은 입찰 전 직접 확인할 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기 흐름은 확인

임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않습니다. 과거 우리은행 근저당권 2건은 2019.08.27 이미 말소됐고, 2025.09.05 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원도 2025.11.26 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.08.27 송파농업협동조합 근저당권이며 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 신건 70,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 70,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 매수인이 인수할 권리금액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득금액도 70,000,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가나 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거상품이 아니라 판매시설이고 실제 이용도 오픈형 합체 상가이므로, 가격 판단은 독립 점포로서의 이용 가능성·임대 수요·관리비·공실 위험과 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 회차 70,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 144,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 75,660,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당권 채권자의 미회수 부분일 뿐 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 장지역 남서측에 인접하며, 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설이 주류를 이루는 상업지대입니다. 인근 교통시설·상업시설·근린공원이 형성돼 상가 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역과 고속도로 진입로가 인근에 있습니다. 지하철 8호선 장지역이 북동측에 인접하고 건물 지하로 서로 연결되며, 상가 단지 동측과 북측에 버스정류장이 있습니다.
• 이용. 현재 판매시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 판매시설 및 근린생활시설이며 냉·난방, 위생, 소방, 승강기, 에스컬레이터 등 설비를 갖추고 있습니다.
• 주차. 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보돼 있습니다.
• 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 ㎡당 10,600,000원입니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 개별 호실 내부 경계는 현황조사 내용과 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계 복원 확인. 9081호와 9080호 사이 경계선 표시가 없습니다. 현황조사상 복원 가능성이 있어 보인다는 내용과 실제 복원 가능·비용은 별개이므로 현장 확인이 핵심입니다.
• 현재 합체 이용 확인. 9081호·9080호가 커피숍으로 합체 이용 중입니다. 독립 호실로 인도받을 때 필요한 시설 철거·구획 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 70,000,000원은 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 감정가 자체를 시장가격으로 단정하지 말고 상가 임대·매매 조건을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당액은 75,660,000원이지만 이는 채권자 미회수액입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으므로 서로 혼동하면 안 됩니다.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 판매시설로 이용 중입니다. 실제 점유자와 인도 조건을 매각 전 확인해야 합니다.
• 관리비·영업비용 확인. 대형 상업시설은 공용관리비와 영업 관련 고정비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납액과 월 부담액을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 직접 대조해 권리와 점유·경계 상태의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품은 단순하지 않다”

이 사건은 임차인 인수도 없고 매각물건명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없어 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 현재 최저가 70,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액은 0원이고 실질취득도 70,000,000원입니다.

하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 판매시설이고, 9080호와 커피숍으로 합체 이용 중이며 경계선 표시가 없습니다. 복원 가능성이 보고돼 있어도 독립 점포로 만드는 과정과 비용, 이후 임대·매각의 환금성은 별개의 문제입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 70,000,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액보다 현황 경계·독립 사용 가능성·상가 수익성과 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.