서울동부지방법원 2025타경52077. 서울 송파구 문정동 가든파이브라이프 9층 Y-9068호 판매시설입니다. 현재 소유자는 김석겸이며, 2019년 5월 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 8월 송파농업협동조합 앞으로 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 86,995,286원입니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 서울신용보증재단의 가압류 역시 해제되어 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준인 송파농업협동조합 근저당권과 후순위 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건은 등기보다 현황조사 내용이 중요합니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 Y-9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 이용되고 있습니다. 따라서 낙찰 이후 해당 공간을 독립적으로 확보할 수 있는지, 실제 이용자와의 관계를 어떻게 정리할지가 실무상 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

핵심은 2019년 8월 27일 설정된 송파농업협동조합 근저당권입니다. 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 144,000,000원이며, 해당 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 경매개시결정 등기는 이보다 늦게 접수되어 매각으로 소멸합니다.

과거 우리은행 근저당권 36,000,000원은 2013년 해지로 이미 말소됐고, 서울신용보증재단의 가압류 30,000,000원도 2025년 11월 해제 및 말소 처리됐습니다. 이들 권리를 현재 존속하는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 현황 분석 — 독립 상가가 아닌 창고 이용

이 물건의 가격과 환금성을 판단하려면 가든파이브라이프 전체의 상업시설 입지뿐 아니라, Y-9068호 자체의 실제 이용 상태를 먼저 확인해야 합니다.

매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 이용 현황이 기재되어 있습니다.

현황조사서에는 편의점으로 이용 중인 호수들과 커피숍으로 이용 중인 호수들의 경계 부분에 대해 복원 가능성이 있어 보인다는 취지의 내용이 있습니다. 다만 이는 해당 점포들의 경계에 관한 내용으로, Y-9068호의 독립 사용 가능성이나 즉시 원상복구가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권액 144,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 근저당권 채권최고액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

최저가 55,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,390,000원을 공제한 53,610,000원이 송파농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 90,390,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 이것은 채권자 입장에서의 배당 부족액입니다. 낙찰자가 부담하는 인수금액과는 구분해야 합니다. 본건의 현재 예상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰에 따른 배당 변화

유찰이 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 낮아지고 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하는 이상, 그 미배당액을 낙찰자의 추가 부담액으로 더해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 별도의 판단이 필요합니다. 본건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 55,000,000원이 적정한지, 유찰 후 매각가가 시세보다 저렴해지는지를 객관적으로 판정할 수 없습니다. 특히 창고로 이용되는 판매시설이므로 일반적인 독립 점포 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 장지역 남서측에 인접하며, 복합쇼핑몰 등 대형 상업시설이 밀집한 상업지대입니다. 인근에 교통시설·상업시설·근린공원이 형성되어 있습니다.
• 교통. 지하철 8호선 장지역이 북동측에 인접하고 건물 지하와 연결됩니다. 단지 동측 및 북측에 버스정류장이 있으며 차량 출입도 용이합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 판매시설 및 근린생활시설로서 냉난방·위생·소방·승강기·에스컬레이터 등 부대설비를 갖추고 있습니다.
• 주차. 가든파이브 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대분의 주차공간이 확보되어 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 50m, 북측 약 35m, 서측 약 30m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 10,600,000원/㎡, 지목 대, 상업용 토지입니다. 토지거래 허가 대상 여부 및 실제 이용 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 현황상 인접 영업장과 연계된 창고 사용 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 장지역과 대형 상업시설에 인접한 입지 여건은 갖췄지만, 본건의 실제 이용 형태는 창고입니다. 독립 매장으로 활용할 수 있는지에 따라 잠재 매수층과 임대수요가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. Y-9068호를 창고로 이용하는 편의점·커피숍의 운영주체와 점유 근거, 임대차계약 및 사용승낙 관계를 확인하세요.
• 공간 독립성 확인. 독립 출입구, 내부 구획, 시설 연결 상태 및 다른 호실을 거치지 않고 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 현황조사서 대조. 9102호·9103호·9104호와 9081호·9080호의 합체 이용 상태 및 경계 복원 관련 현황조사 내용을 확인하고, 본건 9068호에 미치는 영향을 별도로 검토하세요.
• 임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 계약서, 사업자등록 및 점유관계를 확인하여 대항력이나 명도 문제가 있는지 검토하세요.
• 시세 검증. 독립된 판매시설과 창고형 상가의 이용가치를 구분하고, 동일 건물의 유사한 위치·용도·사용 상태를 가진 호실을 기준으로 매매가격과 임대수요를 확인하세요.
• 관리비 및 시설부담. 상업시설 관리주체에 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설사용 조건, 원상복구 및 관련 비용을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 규제사항이 본건 거래에 미치는 영향과 필요한 절차를 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 즉시 사용 가능한 상가”

이 사건에서 등기상 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 송파농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 신건 매각가를 기준으로 근저당권에 미배당이 발생하더라도 그 금액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

하지만 실제 경매물건인 Y-9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 사용 중입니다. 임대관계가 명확하지 않은 만큼 독립 점유, 사용권한, 인접 영업장과의 관계 정리가 선행되어야 합니다. 또한 시세 비교 근거가 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴한지도 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수금액은 0원이지만, 가격 메리트와 독립적인 사용·명도 가능성은 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 신건 가격만으로 접근하기보다는 현장조사와 실제 점유관계 확인, 유사 상가의 거래·임대가격 검토를 통해 본건의 활용가치와 취득비용을 판단해야 합니다.