서울동부지방법원 2025타경52077. 문정동 가든파이브라이프 9층 Y-9104호로, 감정평가상 현재 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 확인되는 핵심 담보권은 2019.08.27 설정된 송파농업협동조합 근저당 채권최고액 144,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.09.17 송파농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 현황조사 내용상 Y-9102호·Y-9103호·Y-9104호가 편의점으로 합체되어 사용되고 있고, 세 호실의 경계선 표시는 존재합니다. 경계 부분의 복원 가능성은 있어 보인다고 조사됐지만, 실제 입찰 전에는 독립 호실로서의 경계·출입·설비와 원상복구 범위를 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 Y-9104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 |
| 소유자 | 김재민 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 86,995,286원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.27 근저당권 · 송파농업협동조합 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2010.03.26 우리은행 근저당권과 2014.11.27 추가설정 근저당권은 2018.12.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.08.27 송파농업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가와 최저가는 같지만, 시세 검증은 별개
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 58,000,000원입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 주거용이 아니라 판매시설이고, 현황상 인접 호실과 합체 이용 중이므로 개별 호실의 독립 사용성과 상권·동선에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 58,000,000원 | 56,556,000원 | 87,444,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 46,400,000원 | 45,164,800원 | 98,835,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 37,120,000원 | 36,051,840원 | 107,948,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,444,000원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 144,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,444,000원을 제외한 56,556,000원이 송파농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 87,444,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 이용상태. 현재 판매시설로 이용 중이며, Y-9102호·Y-9103호·Y-9104호가 편의점으로 합체 이용되고 있습니다.
- 경계. Y-9102호·Y-9103호·Y-9104호는 경계선 표시가 존재하고, 경계 부분의 복원 가능성은 있어 보인다고 조사됐습니다.
- 입지. 장지역 남서측에 인접하고, 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설이 주류를 이루는 상업지대입니다. 감정평가상 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하철 8호선 장지역이 북동측에 인접하고 건물 지하로 연결됩니다. 동측과 북측에는 버스정류장이 있고 차량출입도 용이합니다.
- 주차·설비. 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 주차공간이 확보돼 있고, 냉방·위생·소방·승강기·에스컬레이터·방송설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 합체 이용 현황. Y-9102호·Y-9103호와의 실제 경계와 시설 연결 상태를 현장에서 확인하고, Y-9104호 단독 이용 시 필요한 복원 범위를 점검하세요.
- 임대·점유 관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 점유 원인을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 58,000,000원으로 같지만, 실거래 비교자료 없이 감정가만 보고 저평가라고 판단하지 마세요.
- 상가 환금성. 장지역 연결과 대형 상업시설 입지는 장점이지만, 판매시설은 개별 동선·호실 위치·독립 사용성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
- 배당 부족분 해석. 현재 회차 근저당 미배당 87,444,000원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가의 현황이 승부처”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원이어서 등기 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건은 주거용이 아니라 판매시설이고, 현재 Y-9102호·Y-9103호와 합체해 편의점으로 사용되고 있습니다. 경계 복원 가능성은 조사됐지만 실제 독립 이용 조건과 비용은 현장 확인 영역입니다.
또한 감정가와 최저가는 모두 58,000,000원이지만, 확인 가능한 실거래 비교가 없는 상태에서는 이 가격을 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 독립 호실 복원 가능성, 실제 점유·임대관계, 판매시설의 환금성, 그리고 58,000,000원의 시장 적정성을 입찰 전에 얼마나 구체적으로 검증하느냐입니다.
